KfW 297/298 - Klimafreundlicher Neubau 2026

KfW 297 und KfW 298 sind die zentralen Förderkredite für den klimafreundlichen Neubau von Wohngebäuden in Deutschland. Sie lösten 2023 die früheren "Effizienzhaus 40 Plus"- und KfW-153-Programme ab. Wer den Unterschied zwischen 297 und 298 sucht, sucht oft am falschen Ort: Konditionen, Stufen und Kreditrahmen sind identisch, die Programmnummer unterscheidet rein nach Selbstnutzung.

KfW 297 vs. KfW 298 - der eigentliche Unterschied

Beide Programmnummern fördern denselben Klimafreundlichen Neubau Wohngebäude. Die KfW teilt sie nur danach auf, wer das Gebäude oder die Wohneinheit nach Fertigstellung nutzt.

KfW 297 - für Selbstnutzer

Antragsberechtigt sind ausschließlich natürliche Personen, die das geförderte Wohngebäude oder die Wohneinheit nach Fertigstellung selbst bewohnen. Der typische Fall: Eigenheim-Bauherr oder Käuferin eines neuen Reihenhauses.

KfW 298 - für Nicht-Selbstnutzer und juristische Konstellationen

Antragsberechtigt sind:

• natürliche Personen ohne Selbstnutzung (Kapitalanleger, private Vermieter)
• Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
• Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR)
• Einzelunternehmer und Freiberufler
• juristische Personen des öffentlichen Rechts

Mehrfamilienhaus mit gemischter Nutzung

Bei Mehrfamilienhäusern, in denen der Bauherr eine Einheit selbst bewohnt und andere vermietet, sind zwei Anträge möglich: KfW 297 für die selbst bewohnte Wohneinheit, KfW 298 für die vermieteten. Ausnahme nach KfW-Merkblatt: Bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder einem Doppelhaus reicht ein einziger Antrag unter KfW 297, sofern mindestens 50 Prozent der Wohneinheiten selbst bewohnt werden.

Was nicht KfW 297/298 ist

• Nichtwohngebäude (Büro, Schule, Kita, Gewerbe): KfW 299.
• Kommunale Träger: Zuschussprogramme KfW 498 (Wohngebäude) und KfW 499 (Nichtwohngebäude).
• Niedrigpreissegment: KfW 296 - eigenes Programm für kostengünstigen, klimafreundlichen Neubau ab EH55, ohne QNG.
• Familien mit Kindern und geringem bis mittlerem Einkommen: KfW 300 (Wohneigentum für Familien) mit eigenen Einkommensgrenzen und höherem Kreditrahmen.

Drei Förderstufen bei KfW 297/298

Die KfW unterscheidet drei Stufen mit unterschiedlichen Kreditrahmen und Anforderungen.

Stufe 1: Effizienzhaus 55 (befristet)

• Energiestandard: Effizienzhaus 55 - Primärenergiebedarf max. 55 Prozent eines Referenzgebäudes.
• Heizung: Öl und Gas ausgeschlossen. Erneuerbare Energien verpflichtend.
• Kreditrahmen: bis 100.000 EUR je Wohneinheit.
• Verfügbarkeit: nach KfW-Angabe befristet. Stand Mai 2026 zunächst bis 30.06.2026, eine Verlängerung wird vom BMWSB geprüft. Für 2025/2026 stehen insgesamt 800 Mio. EUR zur Verfügung.

Stufe 2: Effizienzhaus 40 ohne QNG ("Klimafreundliches Wohngebäude")

• Energiestandard: Effizienzhaus 40 - Primärenergiebedarf max. 40 Prozent eines Referenzgebäudes.
• Treibhausgasanforderung: Einhaltung der Treibhausgas-Grenzwerte über den Lebenszyklus (LCA-Bilanz nach Technischen Mindestanforderungen KFN).
• Heizung: Öl, Gas und Biomasse als Hauptwärmeerzeuger ausgeschlossen. Standard: Wärmepumpe, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen, Solarthermie.
• Kreditrahmen: bis 100.000 EUR je Wohneinheit.

Stufe 3: Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel ("Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG")

• Alle Anforderungen der Stufe 2 plus zusätzlich:
• QNG-Siegel: Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS oder PREMIUM, vergeben über eine akkreditierte Zertifizierungsstelle (z.B. DGNB, NaWoh, BiRN).
• Kreditrahmen: bis 150.000 EUR je Wohneinheit.

Konditionen und Laufzeit

Zinssätze

Die KfW veröffentlicht keine festen Zinssätze. Aus dem Merkblatt: "Die Zinskonditionen orientieren sich auch bei Förderkrediten am Kapitalmarkt und werden laufend angepasst." Festgelegt wird der Zinssatz am Tag der KfW-Zusage. Aktuelle Konditionen direkt bei der KfW (kfw.de) oder über die Hausbank abfragen. Im Vergleich zu marktüblichen Bauzinsen liegt der KfW-Zinssatz typischerweise spürbar darunter - die exakte Differenz schwankt mit der Kapitalmarktlage.

Laufzeitvarianten

• Laufzeit: 4 bis 35 Jahre.
• Zinsbindung: bis 10 Jahre.
• Tilgungsfreie Anlaufzeit: 1 bis 5 Jahre.
• Sondertilgung: während der Zinsbindung in der Regel nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung; nach Ablauf der Zinsbindung unproblematisch.
• Tilgungszuschuss: keiner. Die Förderung wirkt ausschließlich über den günstigeren Zins.

Voraussetzungen für die Förderung

Antragsteller-Anforderungen

• Antragsteller-Kreis je nach 297 (Selbstnutzer) oder 298 (siehe oben).
• Bonitätsprüfung durch die Hausbank - die KfW selbst prüft die Bonität nicht.
• Antrag immer vor Vorhabensbeginn. Wer mit dem Bau startet (z.B. Erdarbeiten, Fundament) bevor die KfW-Zusage vorliegt, verliert die Förderung.

Objektanforderungen

• Neubau eines Wohngebäudes oder einer Wohneinheit in Deutschland - auch Ersatzneubau nach Abriss.
• Alternativ: Erstkauf innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme.
• Einhaltung einer der drei Förderstufen (siehe oben), nachgewiesen durch einen Energieeffizienz-Experten der offiziellen Liste.
• Mindestens 10 Jahre angemessene Nutzung als Wohngebäude.

Energieberater (Pflicht)

Ein Energieeffizienz-Experte aus der offiziellen Liste auf energie-effizienz-experten.de muss die geplante Förderstufe in einer "Bestätigung zum Antrag" (BzA) dokumentieren. Nach Bauende stellt derselbe Experte die "Bestätigung nach Durchführung" (BnD) aus. Ohne BzA und BnD wird die Förderung nicht ausgezahlt.

QNG-Zertifikat erklärt

Das QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) ist ein staatliches Siegel, das die Erfüllung umfassender Nachhaltigkeitskriterien bestätigt. Für die höchste Förderstufe bei KfW 297/298 (Kreditrahmen 150.000 EUR statt 100.000 EUR) ist das QNG-Siegel verpflichtend.

Die sechs Qualitätskategorien des QNG

1. Ökologische Qualität: Lebenszyklus-Analyse, Treibhausgas-Bilanz, Materialauswahl.
2. Ökonomische Qualität: Lebenszykluskosten, Wirtschaftlichkeit, Wertstabilität.
3. Soziokulturelle und funktionale Qualität: Wohnkomfort, Innenraumluft, Barrierefreiheit, Schallschutz.
4. Technische Qualität: Schimmelschutz, Brandschutz, Schadstoffemissionen.
5. Prozessqualität: Planungs- und Bauprozess-Dokumentation.
6. Standortqualität: Risiken am Standort, Mikroklimaanpassung.

QNG-Plus oder QNG-Premium

Das QNG kommt in zwei Stufen: QNG-Plus (Basisanforderungen, für KfW 297/298 ausreichend) und QNG-Premium (höhere Anforderungen, vor allem im gewerblichen und institutionellen Bereich relevant). Für die KfW-Förderung Wohngebäude reicht QNG-Plus.

Kosten der QNG-Zertifizierung

Die Zertifizierungsgebühr selbst liegt für ein Einfamilienhaus typisch im niedrigen vierstelligen Bereich, hinzu kommen Planungs- und Dokumentationsaufwand. Konkrete Honorare hängen von Zertifizierungsstelle (DGNB, NaWoh, BiRN) und Projektgröße ab und sollten als Pauschalangebote eingeholt werden.

Antragsweg Schritt für Schritt

1. Energieberater einschalten (deutlich vor Baubeginn). Auswahl aus der offiziellen Liste auf energie-effizienz-experten.de. Der Berater plant die energetischen Anforderungen gemeinsam mit dem Architekten oder Bauträger.
2. Bestätigung zum Antrag (BzA) erstellen. Der Energieberater dokumentiert die geplante Förderstufe (EH55, EH40, EH40+QNG) und gibt die BzA-ID heraus.
3. Antrag bei der Hausbank stellen - vor Vorhabensbeginn. Die Hausbank reicht den Antrag bei der KfW ein. Wichtig: kein Spatenstich, kein Erdaushub, kein Liefervertrag vor der KfW-Zusage (Ausnahme: aufschiebende Bedingungen im Vertrag).
4. KfW-Zusage abwarten. Die KfW prüft den Antrag formal. Bei positiver Zusage ist das Darlehen verbindlich.
5. Bauausführung mit Baubegleitung durch den Energieberater.
6. Bei Stufe 3 (mit QNG): Zertifizierung durch akkreditierte Stelle parallel zur Bauphase und vor der Bestätigung nach Durchführung.
7. Bestätigung nach Durchführung (BnD). Der Energieberater bestätigt nach Fertigstellung die Einhaltung aller Vorgaben. Erst dann ist die Förderung final abgesichert.

Beispielrechnung: 500.000-EUR-Hausbau mit KfW 297, Stufe 3 (QNG)

Annahmen

• Gesamtkosten (Grundstück + Bau + Nebenkosten): 500.000 EUR
• Eigenkapital: 100.000 EUR (20 Prozent)
• Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Selbstnutzung
• 10 Jahre Zinsbindung, anfängliche Tilgung 3 Prozent

Finanzierungsmix

• KfW 297, Stufe 3: 150.000 EUR zum tagesaktuellen KfW-Zinssatz
• Bankdarlehen: 250.000 EUR zum tagesaktuellen Marktzins
• Mischzinssatz: gewichtetes Mittel aus beiden Tranchen, vom KfW-Anteil abhängig

Konkrete Zinssätze und Monatsraten sollten mit der finanzierenden Bank oder einem Vermittler (z.B. Interhyp, Dr. Klein) auf Basis tagesaktueller Konditionen berechnet werden. Der KfW-Anteil senkt den Mischzinssatz spürbar, weil der KfW-Zinssatz typischerweise unter dem Bankzins liegt.

Wirtschaftliche Bewertung

Über zehn Jahre Zinsbindung kann der Zinsvorteil je nach Zinsspread im fünfstelligen Bereich liegen - aber nur, wenn die zusätzlichen QNG- und EH40-Mehrkosten gegenüber dem GEG-Mindeststandard berücksichtigt sind. Eine seriöse Rechnung stellt KfW-Zinsvorteil und Mehrinvestition gegenüber und ergänzt die langfristigen Heizkostenersparnisse. Der Energieberater kann diese Vergleichsrechnung im Rahmen der BzA-Erstellung mitliefern.

Kombination mit Bankdarlehen, BAFA und Landesförderung

Mischfinanzierung Eigenkapital + KfW + Bank

KfW-Darlehen decken selten den gesamten Finanzierungsbedarf. Der typische Mix bei einem 500.000-EUR-Bau: 100.000 bis 150.000 EUR Eigenkapital, 100.000 oder 150.000 EUR KfW 297/298 und der Rest als Bankdarlehen.

Reihenfolge der Tilgung

Bei späterer Sondertilgung oder Anschlussfinanzierung lohnt es sich, das teurere Bankdarlehen zuerst zu tilgen und das günstigere KfW-Darlehen länger laufen zu lassen. Faustregel: immer den teuersten Kredit zuerst.

Verhältnis zu BAFA

Im Neubau ist die BAFA-Heizungsförderung in der Regel nicht relevant - die BEG-Einzelmaßnahmen für Heizung adressieren primär den Bestand. Bei Sanierungsvorhaben kann die Kombination KfW 261 + BAFA sehr lukrativ sein.

Kombination mit Landesförderung

Die meisten Bundesländer-Programme lassen sich mit KfW 297/298 kombinieren. Wichtige Anlaufstellen: BayernLabo (Bayern), NRW.Bank (NRW), L-Bank (Baden-Württemberg), Wohnungsbauförderungsanstalt (Niedersachsen), Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank). Förderbedingungen und Kumulierungsregeln vor Antragstellung mit der Hausbank oder dem Energieberater abklären.

Häufige Fehler bei KfW 297/298

• Falsche Programmnummer wegen Verwirrung um 297 vs. 298. Wer das Haus selbst bewohnt, beantragt 297. Wer vermietet oder über GbR/Unternehmen baut, 298. Falsche Nummer = falsches Programm = Korrekturschleife.
• Antrag nach Baubeginn stellen. Auch nur Erdaushub, Fundamentvergabe oder Lieferverträge ohne aufschiebende Bedingung vor der KfW-Zusage kosten die Förderung komplett.
• QNG-Zertifizierung zu spät einleiten. Das QNG-Verfahren braucht mehrere Monate. Wer erst kurz vor Bauabnahme startet, verpasst die höhere Förderstufe und fällt auf den 100.000-EUR-Rahmen zurück.
• Falscher Energieberater. Nur Experten der offiziellen Energieeffizienz-Expertenliste sind antragsberechtigt. Ein nicht gelisteter Berater bedeutet keine Förderung.
• Hybridheizung mit fossilem Anteil. Auch ein kleiner Gas- oder Öl-Anteil als Hauptwärmeerzeuger schließt KfW 297/298 aus. Bei EH40 zusätzlich Biomasse-Hauptheizung ausgeschlossen.
• Treibhausgas-Anforderung im Lebenszyklus übersehen. EH40 reicht nicht - zusätzlich muss die LCA-Bilanz die Grenzwerte der Technischen Mindestanforderungen einhalten. Bei reinem Stahlbeton mit konventionellem Zement kann das knapp werden; Holzbau, Holzhybrid und Recycling-Beton entlasten die Bilanz.
• Bauausführung weicht von Planung ab. Wesentliche Änderungen an Heizung, Dämmstandard oder Materialwahl immer mit dem Energieberater abstimmen - sonst Risiko, dass die BnD nicht ausgestellt wird.

Welche Bauweisen erleichtern KfW 297/298?

Die Treibhausgasanforderung im Lebenszyklus macht die Bauweise zum stillen Mitspieler bei KfW 297/298. Drei Bauweisen im Vergleich:

Holzbau und Holzhybrid

Klarer Vorteil bei der CO2-Bilanz, weil Holz CO2 bindet statt freisetzt. Bei reinem Holzbau (Holzrahmen oder Brettsperrholz) wird die LCA-Grenze meist mühelos eingehalten - auch Holzhybrid (Holzdecken auf Sockelgeschoss aus Beton) funktioniert sehr gut.

Ziegel oder Kalksandstein

Mit Aufmerksamkeit auf Materialwahl, Wandaufbau und Wärmedämmung erreichbar. Ziegel bilanziell moderat, Kalksandstein etwas ungünstiger. In Kombination mit reduzierten Beton-Anteilen und einer Holzfassade funktioniert auch der Massivbau für KfW 297/298 Stufe 3.

Stahlbeton

Schwierigste Variante wegen der hohen CO2-Bilanz des Zements. Hier helfen Recycling-Beton (R-Beton) oder klinkerreduzierte Zemente (CEM II oder III). Der Energieberater sollte die Materialwahl früh in der Planung optimieren.

Vergleich mit den Vorgänger-Programmen

Wer noch alte Informationen aus den Jahren 2018-2022 hat, sollte zwei Punkte kennen.

Effizienzhaus 40 Plus (bis 2022)

Bot Tilgungszuschüsse von bis zu 25 Prozent auf das Förderdarlehen - bis zu 30.000 EUR direkter Cash-Bonus. Wirkt auf den ersten Blick attraktiver als die heutige Zinsverbilligung. Bei den damaligen Niedrigzinsen war es das auch. Bei heutigen Bauzinsen kann die KfW-Zinsverbilligung in vielen Fällen wertvoller sein, weil sie auf höherer Zinsbasis greift.

KfW 153 "Energieeffizient Bauen" (bis 2021)

Förderte EH 55, 40 und 40 Plus mit zinsverbilligten Darlehen plus Tilgungszuschüssen. Wurde 2022 in das aktuelle KFN-System überführt. Wichtige Folge: EH55 wird im Neubau seither nur befristet gefördert, das ungeförderte EH40 bleibt das Rückgrat des Programms.

FAQ - KfW 297/298 Klimafreundlicher Neubau 2026