Gebäudetyp E: Einfacher bauen, und was davon heute schon im Bauvertrag steht

Was Gebäudetyp E bedeutet, und was nicht

Das E steht für einfach und experimentell. Gemeint ist kein Haustyp mit festgelegten Eigenschaften, sondern eine Haltung beim Planen: Jede Norm wird daraufhin geprüft, ob sie der Sicherheit dient oder nur dem Komfort, und die zweite Sorte wird weggelassen, wenn Bauherr und Bauunternehmen das so wollen. Ein Gebäudetyp-E-Haus hat vielleicht drei Steckdosen im Schlafzimmer statt fünf, eine Sichtbetondecke statt einer abgehängten, einen Schallschutz auf dem gesetzlichen Mindestniveau statt auf dem erhöhten, das die Branche inzwischen als üblich ansieht.

Der Grund, warum das ein Gesetz braucht, liegt im Bauvertragsrecht. Wer ein Haus baut, schuldet nach ständiger Rechtsprechung die anerkannten Regeln der Technik, auch wenn sie nirgends im Vertrag stehen. Zu diesen Regeln zählen die Gerichte viele DIN-Normen, die reine Ausstattungsstandards beschreiben. Wer sie unterschreitet, liefert ein mangelhaftes Werk, und zwar auch dann, wenn der Bauherr das so bestellt hat, sofern die Abweichung nicht ausdrücklich und nach Aufklärung vereinbart wurde. Das Bauunternehmen baut deshalb vorsichtshalber den vollen Standard, und der Bauherr zahlt ihn.

Die Baukosten sind seit dem Jahr 2000 um 245 Prozent gestiegen. Nach Schätzung von Fachleuten gehen rund 20 Prozent davon auf technische Normen zurück. Das ist die Zahl, auf die sich das Vorhaben stützt, und sie erklärt, warum es von beiden großen Koalitionsparteien, den Architektenkammern und der Bauwirtschaft getragen wird. Dass es trotzdem nicht vorankommt, hat andere Gründe.

Stand des Gesetzes: Oktober 2026

Stand 16. Oktober 2026. Ein Zeitplan für Kabinett, Bundestag und Inkrafttreten ist nicht bekannt.

Für Bauherren, die 2026 oder 2027 bauen, heißt das: Mit dem Gesetz ist für den eigenen Bauvertrag nicht zu rechnen. Was sich sinnvoll vereinfachen lässt, muss mit dem geltenden Recht vereinbart werden. Der Entwurf ist trotzdem lesenswert, weil er beschreibt, was die Ministerien als Komfort ansehen und wie sie sich die Aufklärung vorstellen. Beides lässt sich heute schon im Vertrag nachbilden.

Was der Entwurf ändern will: Vier Regelungen

Der Entwurf von 2024, an dem sich die Eckpunkte von 2025 orientieren, sieht vier Änderungen im Bauvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs vor:

Nach dem Informationspapier des Bundesministeriums der Justiz vom November 2024.

Die Regelungen 3 und 4 sind die eigentlichen Hebel, und sie gelten ausdrücklich nicht für private Bauherren. Fachkundig ist nach dem Entwurf, wer eine technische Berufsausbildung, Berufserfahrung und Kenntnis des aktuellen Wissensstands im Gebäudebau hat. Ein Wohnungsunternehmen, das mit einem Generalunternehmer baut, fällt darunter. Eine Familie, die ein Einfamilienhaus bestellt, nicht. Für sie bleibt es bei Regelung 1: Komfortstandards müssen vereinbart werden, und das Bauunternehmen muss vorher sagen, wo es davon abweicht. Das ist eine Erleichterung gegenüber heute, aber eine kleinere, als die Schlagzeilen vermuten lassen.

Welche Standards verzichtbar sind und welche nicht

Die Grenze zwischen Komfort und Sicherheit zieht im Streitfall ein Gericht. Das Justizministerium gibt in seinem Informationspapier Beispiele, an denen sich die Einordnung orientiert:

Die Tabelle zeigt das Grundmuster: Verzichtbar ist, was über das gesetzliche Minimum hinausgeht und sich in einer Norm versteckt, die die Branche als üblich behandelt. Nicht verzichtbar ist alles, was in einer Bauordnung, im Energierecht oder in einer Sicherheitsnorm steht. Beim Schallschutz ist die Lage zweischneidig: Das Mindestniveau der DIN 4109 ist Pflicht, der erhöhte Schallschutz nach Beiblatt 2 oder VDI 4100 ist Komfort, wird aber von vielen Gerichten im Geschosswohnungsbau inzwischen als geschuldet angesehen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Genau dort setzt die Hinweispflicht an.

Was heute schon geht: Gebäudetyp E mit dem geltenden Recht

Das geltende Bauvertragsrecht erlaubt die Abweichung von anerkannten Regeln der Technik bereits. Es stellt nur zwei Bedingungen, die der Bundesgerichtshof seit Jahren betont: Die Abweichung muss als Beschaffenheit ausdrücklich vereinbart sein, und der Bauherr muss vorher über die Folgen und Risiken aufgeklärt worden sein. Fehlt eines von beiden, ist die Abweichung ein Mangel, und das Bauunternehmen haftet. Wer beides schriftlich festhält, baut heute schon nach Gebäudetyp E.

Die Leitlinie des Bundesbauministeriums von 2024 beschreibt den Prozess, der sich für ein Einfamilienhaus auf vier Schritte verkürzen lässt:

1. Liste der Abweichungen. Planer und Bauherr legen fest, welche Standards weggelassen werden: Steckdosenzahl, Handtuchheizkörper, abgehängte Decken, Raumhöhe, Fensterformate, erhöhter Schallschutz. Jede Position mit Bezug auf die Norm, von der abgewichen wird.
2. Aufklärung mit Unterschrift. Das Bauunternehmen erklärt je Position, welche Folgen die Abweichung hat: mehr Hörbarkeit zwischen Räumen, weniger Anschlussmöglichkeiten, kühleres Bad. Der Bauherr bestätigt die Aufklärung schriftlich und datiert.
3. Beschaffenheitsvereinbarung im Bauvertrag. Die Liste wird Vertragsbestandteil, mit dem Satz, dass die genannten Abweichungen vereinbarte Beschaffenheit sind und keinen Mangel darstellen. Sie gehört in die Leistungsbeschreibung, nicht in eine Nebenabrede.
4. Hausakte. Liste und Aufklärung werden mit den Bauunterlagen aufbewahrt. Beim Verkauf müssen sie dem Käufer vorgelegt werden, bei einem Streit dem Gericht.

Was dabei nicht geht: die Aufklärung durch eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ersetzen. Der Verzicht muss für jede Position konkret sein. Ein Bauträger, der pauschal "einfacher Standard" in den Vertrag schreibt, hat weder aufgeklärt noch eine Beschaffenheit vereinbart. Die Prüfung eines solchen Vertrags steht unter Bauvertrag prüfen, die häufigsten Fallen unter Fehler im Bauvertrag.

Bayern als Vorreiter: Artikel 63 BayBO und 19 Pilotprojekte

Während der Bund am Zivilrecht arbeitet, hat Bayern den öffentlich-rechtlichen Teil 2023 gelöst. Nach Artikel 63 der Bayerischen Bauordnung sollen Abweichungen zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen regelmäßig zugelassen werden, wenn Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden. Die Abweichung kann sowohl die Bauordnung als auch die Technischen Baubestimmungen betreffen. Die Bauministerkonferenz hat die Regelung in die Musterbauordnung übernommen, andere Länder ziehen nach.

Zur Erprobung laufen seit dem Startschuss im Dezember 2023 19 Pilotprojekte, darunter der Finkenschlag in Fürth, Holz 7 in Bad Aibling, das Mooritz in Gauting, ein Haus fast ohne Heizung in Ingolstadt und das große kleine Haus in München. Beteiligt sind Wohnungsbauunternehmen, Kommunen und der staatliche Hochbau, die wissenschaftliche Begleitung liegt bei Professorin Elisabeth Endres. Das erste Pilotvorhaben wurde im November 2025 fertiggestellt, ein zweiter Projektaufruf für Bildungsbauten läuft bis 30. Oktober 2026. Die Bayerische Architektenkammer fasst das Ziel so zusammen: Planende sollen sich auf die Schutzziele der Bauordnung beschränken dürfen, Standsicherheit, Brandschutz, gesunde Lebensverhältnisse und Umweltschutz, und darüber hinausgehende Normen entfallen lassen.

Für private Bauherren in Bayern ist Artikel 63 vor allem dann interessant, wenn eine Technische Baubestimmung im Weg steht, etwa beim Bauen mit Holz oder Lehm. Der Antrag auf Abweichung läuft über die Bauantragsstelle, mit Begründung durch den Entwurfsverfasser. Den zivilrechtlichen Teil, also den Bauvertrag, ersetzt die Bauordnung nicht.

Risiken für Bauherren: Haftung, Wiederverkauf, Finanzierung

• Weniger Gewährleistung. Was als Beschaffenheit vereinbart ist, kann später nicht als Mangel gerügt werden. Wer den erhöhten Schallschutz abbestellt, kann sich über hörbare Schritte aus dem Obergeschoss nicht mehr beschweren.
• Wiederverkauf. Ein Käufer muss über die Abweichungen aufgeklärt werden. Einfache Elektroausstattung und Mindestschallschutz drücken den Preis, selbst wenn das Haus mangelfrei ist.
• Beleihung. Banken bewerten nach Marktüblichkeit. Ein Haus, das deutlich unter dem üblichen Standard liegt, kann einen niedrigeren Beleihungswert bekommen, was die Baufinanzierung verteuert.
• Förderung. Die KfW-Programme für den klimafreundlichen Neubau knüpfen an Energiestandards, nicht an Komfort. Dort lässt sich nichts weglassen, was der Effizienzhausnachweis verlangt.
• Aufklärung als Streitpunkt. Ob eine Aufklärung ausreichend war, entscheidet im Zweifel ein Gericht. Je konkreter sie dokumentiert ist, desto besser für beide Seiten.
• Nachrüstbarkeit. Steckdosen lassen sich nachrüsten, ein Trittschallschutz unter dem Estrich nicht. Verzichtbar ist vor allem, was später ergänzt werden kann.

Einsparpotenzial: Was die Zahlen bedeuten

Das Justizministerium schätzt im Informationspapier zum Entwurf von 2024, dass sich durch den Verzicht auf Komfortstandards bis zu 25 Prozent der Herstellungskosten sparen lassen, und beziffert das Potenzial für die Wirtschaft auf 8,135 Milliarden Euro im Jahr. Im Juli 2026 nannten die beiden Ministerinnen rund 1.000 Euro je Quadratmeter. Beide Zahlen stammen aus dem Geschosswohnungsbau, wo sich ein eingesparter Handtuchheizkörper oder ein entfallener Aufzug über 40 Wohnungen multipliziert.

Im Einfamilienhaus ist der Hebel kleiner, weil der größte Kostenblock, Rohbau und Hülle, von Statik und Energierecht bestimmt wird, an denen sich nichts ändern lässt. Realistisch sind Einsparungen von 5 bis 12 Prozent der Baukosten, bei 450.000 Euro also 22.000 bis 54.000 Euro, vor allem durch einfachere Haustechnik, reduzierten Ausbaustandard und Standardformate bei Fenstern und Türen. Welche Positionen sich darüber hinaus lohnen, steht unter Sparpotenziale beim Hausbau und Hausbau-Kosten 2026.

Häufige Fehler beim einfachen Bauen

• Auf das Gesetz warten. Es kommt frühestens 2027, wenn überhaupt in der angekündigten Form. Wer jetzt baut, vereinbart nach geltendem Recht.
• Pauschal statt konkret vereinbaren. "Reduzierter Standard" im Vertrag ist keine Beschaffenheitsvereinbarung. Jede Abweichung braucht ihre Norm und ihre Folge.
• Sicherheit für Komfort halten. Absturzsicherung, Brandschutz, Barrierefreiheit und Energiestandard sind keine Verhandlungsmasse.
• Am Falschen sparen. Der Trittschallschutz unter dem Estrich und die Dämmung sind nicht nachrüstbar. Steckdosen und ein Handtuchheizkörper schon.
• Aufklärung mündlich. Was nicht unterschrieben ist, existiert vor Gericht nicht.
• Förderbedingungen vergessen. Wer KfW 297 beantragt, muss das Effizienzhaus 40 vollständig erfüllen, Gebäudetyp E hin oder her.

FAQ - Gebäudetyp E

Quellen

• Bundesministerium der Justiz - Das Gebäudetyp-E-Gesetz, Informationspapier (November 2024) und das Gesetzgebungsarchiv zum Entwurf
• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen - Gebäudetyp E, Gemeinsame Eckpunkte (20.11.2025)
• Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr - Gebäudetyp-e und die Übersicht der Pilotprojekte
• Bayerische Architektenkammer - Gebäudetyp-e
• Börse Express, 08.07.2026 - Wohnungsbau-Paket: Gebäudetyp E spart 1.000 Euro pro Quadratmeter
• ad-hoc-news, 12.10.2026, unter Berufung auf tagesschau.de - Gesetzentwurf bleibt wegen Streit in der Koalition aus