Bereitstellungszinsen: was das Warten auf den Baufortschritt kostet

Was Bereitstellungszinsen sind und warum sie beim Neubau anfallen

Mit der Unterschrift unter den Darlehensvertrag verpflichtet sich die Bank, den vereinbarten Betrag zum vereinbarten Zins bereitzuhalten. Sie muss das Geld dafür refinanzieren, auch wenn der Kreditnehmer es noch nicht abruft. Die Bereitstellungszinsen sind der Preis für diese Zusage.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie spielt das kaum eine Rolle, weil der Kaufpreis in einer Summe fällig wird. Beim Neubau ist es umgekehrt. Bezahlt wird nach Baufortschritt: eine Rate nach Beginn der Erdarbeiten, eine nach dem Rohbau, weitere für Dach, Installation, Fenster, Estrich und am Ende für die Fertigstellung. Zwischen dem ersten und dem letzten Abruf liegen schnell eineinhalb Jahre, und auf alles, was noch nicht abgerufen ist, laufen ab einem bestimmten Monat Bereitstellungszinsen. Wie die Finanzierung insgesamt aufgebaut wird, steht unter Baufinanzierung.

Höhe und zinsfreie Zeit

Laut Interhyp verlangen die meisten Banken rund 3 Prozent im Jahr, also 0,25 Prozent pro Monat. Berechnet wird monatlich und nur auf den noch nicht abgerufenen Teil. Nach jedem Abruf sinkt die Basis. Bei 100.000 Euro offenem Betrag sind es 250 Euro im Monat.

Wichtiger als der Satz ist die bereitstellungszinsfreie Zeit. Sie beginnt in der Regel mit der Vertragsunterschrift und ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich. Interhyp nennt zwei bis drei Monate als verbreitet, 12, 15 oder 24 Monate kommen ebenfalls vor. Für einen Neubau sind zwei oder drei Monate praktisch wertlos: So lange dauert oft schon die Zeit zwischen Kreditvertrag und erstem Spatenstich.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Baukredit, Abruf nach Ratenplan

Ein Einfamilienhaus wird mit einem Darlehen von 400.000 Euro finanziert, das Grundstück ist bereits bezahlt. Der Kreditvertrag wird vier Monate vor Baubeginn unterschrieben, weil die Baugenehmigung noch aussteht und der Zins gesichert werden soll. Die Raten folgen dem Muster des § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung, das viele Bauverträge übernehmen.

Ratenhöhen nach § 3 Abs. 2 MaBV (30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten, die übrigen Raten anteilig vom Rest).

Bei 0,25 Prozent pro Monat ergibt das je nach zinsfreier Zeit:

Eigene Berechnung, monatlich auf den offenen Betrag, ohne Zinseszins.

Der Unterschied zwischen drei und zwölf freien Monaten beträgt im geplanten Ablauf über 4.600 Euro. Kommt die Baugenehmigung drei Monate später, was im Neubau eher die Regel als die Ausnahme ist, steigen die Kosten bei drei freien Monaten auf über 8.000 Euro. Bei zwölf freien Monaten bleibt es bei rund 1.350 Euro. Die Verzögerung trifft das kurze Fenster am härtesten, weil in den ersten Monaten noch der volle Betrag offen ist.

KfW-Darlehen: 0,15 Prozent ab dem 13. Monat

Die Förderkredite der KfW haben eigene Regeln, die über die Hausbank weitergegeben werden. Nach den Fußnoten zum KfW-Konditionentableau (Stand 3. August 2026) beginnt die Bereitstellungsprovision bei den Programmen für den klimafreundlichen Neubau, also 296, 297, 298, 299 und 596, sowie bei Wohneigentum für Familien (300) zwei Bankarbeitstage und zwölf Monate nach dem Zusagedatum. Die Höhe beträgt 0,15 Prozent pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Betrag, wie die Verbraucherzentrale NRW aus dem Merkblatt zitiert.

Das ist großzügiger als bei den meisten Banken. In der Praxis bedeutet es: Wer KfW-Mittel und ein Bankdarlehen kombiniert, sollte die Raten zuerst aus dem Darlehen mit dem kürzeren Fenster bezahlen und das KfW-Darlehen danach abrufen. Ob die Bank das zulässt, steht im Vertrag. Die Bedingungen der Programme stehen unter KfW 297 und 298 und KfW 300.

Angebote richtig vergleichen: Effektivzins plus Bereitstellung

Der Effektivzins enthält Sollzins und Nebenkosten des Darlehens, mögliche Bereitstellungszinsen aber nicht. Das schreibt die Sparkasse in ihrem eigenen Ratgeber. Ein Angebot mit niedrigem Effektivzins und drei freien Monaten kann deshalb teurer sein als eines mit etwas höherem Zins und zwölf freien Monaten.

Interhyp rechnet dazu ein Beispiel vor: Ein Darlehen mit 2,80 Prozent und zwölf freien Monaten kostet gegenüber einem mit 2,70 Prozent rund 906 Euro mehr Zinsen. Fallen beim günstigeren Angebot aber wegen nur drei freier Monate 1.500 Euro Bereitstellungszinsen an, ist es unterm Strich rund 600 Euro teurer. Für den Vergleich reicht eine einfache Rechnung: erwartete Bereitstellungszinsen nach dem eigenen Bauzeitenplan plus Zinsen über die Zinsbindung. Dafür braucht es einen realistischen Bauzeitenplan, wie ihn die Übersicht Bauphasen-Timing liefert.

Wie man Bereitstellungszinsen klein hält

• Lange zinsfreie Zeit verhandeln. Für einen Neubau sind zwölf Monate die Untergrenze, die man anfragen sollte. Interhyp schreibt, viele Banken böten zwölf Monate oder mehr. Eine Verlängerung kostet manchmal einen kleinen Zinsaufschlag, der sich gegen den Bauzeitenplan rechnen lässt.
• Kreditvertrag nicht zu früh unterschreiben. Wer die Bauzinsen sichern will, bevor die Baugenehmigung da ist, sollte die zinsfreie Zeit entsprechend länger vereinbaren. Wer die Wahl hat, unterschreibt erst, wenn der Baubeginn absehbar ist.
• Eigenkapital zuletzt einsetzen. Normalerweise verlangt die Bank, dass zuerst das Eigenkapital in den Bau fließt. Die Sparkasse empfiehlt zu fragen, ob die Reihenfolge umgekehrt werden kann. Das geht nicht immer, kann aber in den teuren frühen Monaten den offenen Betrag senken.
• Termine im Bauvertrag festschreiben. Die Sparkasse rät, im Bauvertrag zu regeln, dass der Bauträger die finanziellen Folgen schuldhaft überschrittener Fertigstellungstermine trägt, ausdrücklich einschließlich der Bereitstellungszinsen. Ohne verbindliche Termine im Vertrag gibt es nichts, worauf man sich berufen könnte. Mehr unter Bauverzögerung und Vertragsstrafe.
• Ratenplan prüfen. Ein Zahlungsplan, der in den ersten Monaten hohe Abschläge fordert, senkt zwar die Bereitstellungszinsen, kann aber eine Vorauszahlung ohne entsprechende Leistung sein. Die Raten sollten dem tatsächlichen Baufortschritt folgen, nicht umgekehrt.

Steuer: nur bei Vermietung absetzbar

Für das selbst genutzte Eigenheim sind Bereitstellungszinsen steuerlich verloren. Bei einer vermieteten Immobilie gehören sie zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, und zwar im Jahr der Zahlung. Wer ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung baut, kann den Anteil geltend machen, der auf die vermietete Fläche entfällt.

Häufige Fehler bei Bereitstellungszinsen

• Nur auf den Effektivzins schauen. Die Bereitstellungszinsen stehen im Kleingedruckten des Angebots, nicht in der Zinsangabe.
• Mit dem Idealbauzeitenplan rechnen. Genehmigung, Witterung, Lieferzeiten: Drei Monate Verzögerung sind beim Neubau normal. Die zinsfreie Zeit muss sie abfedern, nicht der Puffer im Haushaltsbudget.
• Den Beginn der Frist falsch verstehen. Die zinsfreie Zeit läuft ab Vertragsunterschrift, nicht ab Baubeginn. Bei der KfW ab der Zusage.
• Den Abruf vergessen. Wer eine Rechnung des Bauunternehmers aus eigenen Mitteln vorstreckt und den Kredit erst später abruft, zahlt in der Zwischenzeit weiter Bereitstellungszinsen auf den vollen Betrag.
• Mehrere Darlehen in der falschen Reihenfolge abrufen. Das Darlehen mit dem kürzesten Fenster und dem höchsten Satz zuerst, das KfW-Darlehen danach.

FAQ - Bereitstellungszinsen

Quellen

• Interhyp - Bereitstellungszinsen: Definition, Berechnung (aktualisiert 25.09.2025)
• Sparkasse - Bereitstellungszinsen berechnen und umgehen
• KfW - Fußnoten zum Konditionentableau (Stand 03.08.2026)
• Verbraucherzentrale NRW - Merkblatt-Übersicht KfW-Neubaukredite (11.10.2024)
• § 3 Makler- und Bauträgerverordnung - Ratenzahlung nach Baufortschritt