Was bedeutet Tilgung beim Hausbau?
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell die Schulden abgebaut werden. Bei einem Annuitätendarlehen gilt: Monatsrate = (Sollzins + Anfangstilgung) × Darlehensbetrag / 12. Die Rate bleibt konstant, aber der Tilgungsanteil steigt monatlich, weil weniger Zinsen auf die sinkende Restschuld anfallen.
Auswirkung der Anfangstilgung auf die Laufzeit bei 300.000 EUR und 4 % Sollzins:
- 1 % Tilgung: Laufzeit bis vollständige Tilgung ca. 55 Jahre
- 2 % Tilgung: ca. 30 Jahre
- 3 % Tilgung: ca. 22 Jahre
- 4 % Tilgung: ca. 17 Jahre
Wichtig: Die Tilgung bei Vertragsabschluss wählen. Nachträgliche Erhöhung ist oft nur bei Anschlussfinanzierung möglich. Viele Banken erlauben einmalige Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindungszeit (meist 1-2× kostenlos).
Warum ist die Tilgung wichtig für Bauherren?
Eine zu niedrige Tilgung ist die häufigste Falle bei der Baufinanzierung. Bei 1 % Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung: Nach 10 Jahren sind bei 300.000 EUR nur ca. 30.000-35.000 EUR getilgt. Restschuld: ca. 265.000 EUR. Wenn die Zinsen dann gestiegen sind (von 4 % auf 5,5 %), steigt die Rate stark. Wer 3 % anfängt, hat nach 10 Jahren ca. 90.000 EUR getilgt und eine Restschuld von nur 210.000 EUR.
Beispiel
300.000 EUR, 4 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung: Monatsrate 1.500 EUR. Zinsanteil Monat 1: 1.000 EUR (4 %/12 von 300.000). Tilgungsanteil Monat 1: 500 EUR. Monat 2: Restschuld 299.500 EUR, Zinsanteil 998,33 EUR, Tilgungsanteil 501,67 EUR. Nach 15 Jahren: Restschuld ca. 225.000 EUR, Tilgungsanteil ist auf ca. 820 EUR gewachsen.
Verwandte Begriffe
- Annuität - Zusammenspiel von Zins und Tilgung
- Sondertilgung - außerplanmäßige Rückzahlung
- Zinsbindung - bestimmt den Zeitraum der Tilgungsplanung
- Baufinanzierung - alle Finanzierungskennzahlen im Überblick