Rohbau 2026 - Wände, Decken, Mängel-Schwerpunkte

Was umfasst der Rohbau?

Der Rohbau ist die statische Hülle des Hauses ohne Innenausbau. Konkret umfasst er: alle Außenwände, alle tragenden Innenwände, alle Geschoss-Decken, Treppenhaus, Schornstein, Innenwände nicht tragend (oft schon im Rohbau gemauert), Aussparungen für Türen, Fenster, Versorgungs-Leitungen.

Was nicht zum Rohbau gehört: Putz, Estrich, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitär, Elektro, Heizung, Maler. Diese Gewerke kommen alle später im Innenausbau. Der Rohbau endet typisch mit dem Aufrichten des Dachstuhls, manchmal auch mit der Eindeckung. Sprachlich gibt es Variationen: "Rohbau" eng gefasst meint nur Wände und Decken, "Rohbau bezugsfertig" umfasst auch den Dachstuhl.

Rohbau-Phasen Schritt für Schritt

Phase 1: Erdgeschoss-Wände (Wochen 1 bis 4)

Auf der fertigen Bodenplatte (Sauberkeitsschicht und Abdichtung müssen trocken sein) werden die Außenwände gemauert oder als Ortbeton geschalt. Standard: 8 bis 12 Tage für die Erdgeschoss-Außenwände bei einem Einfamilienhaus 100 bis 140 Quadratmeter. Tragende Innenwände parallel oder direkt im Anschluss. Wandstärken nach Statik: außen 36,5 cm monolithisch oder 17,5 cm bei zweischaligem Aufbau, innen tragend 17,5 oder 24 cm.

Phase 2: Erdgeschoss-Decke (Woche 4 bis 5)

Schalung der Geschoss-Decke, Bewehrung, Aussparungen für Treppe und Versorgungs-Leitungen, Betonage. Bei Filigrandecken kommen werkseitig vorgefertigte Decken-Elemente, die mit Aufbeton ergänzt werden - schneller, weniger Schalungs-Aufwand. Bei Ortbeton-Decken ist mehr Schalung nötig, dafür flexiblere Aussparungen. Aushärtungs-Phase 14 bis 21 Tage bevor die Wände im Obergeschoss aufstehen können.

Phase 3: Obergeschoss-Wände (Wochen 6 bis 8)

Analog zum Erdgeschoss. Bei einem Massivhaus dauert das Obergeschoss meist 1 bis 2 Wochen kürzer als das Erdgeschoss, weil die Erfahrung mit der Hausbau-Geometrie schon vorhanden ist. Innenwände nicht tragend werden parallel oder direkt im Anschluss gemauert.

Phase 4: Geschoss-Decke Obergeschoss (Woche 8 bis 9)

Wenn ein Vollgeschoss als Dachgeschoss geplant ist, wird auch dort eine Beton-Decke eingebaut. Bei einem Satteldach mit Dachboden über dem Obergeschoss endet der Massiv-Aufbau hier. Wenn das Obergeschoss als ausgebautes Dachgeschoss geplant ist, kommt direkt der Dachstuhl.

Phase 5: Treppe und Schornstein (Woche 9 bis 10)

Wenn die Treppe aus Stahlbeton-Fertigteil ist, wird sie mit Kran eingesetzt. Bei Ortbeton-Treppen wird vor Ort geschalt und betoniert. Schornstein wird parallel zu den Wänden hochgemauert oder als Edelstahl-Innenrohr eingebaut. Bei Wärmepumpen-Heizung entfällt der klassische Schornstein, dafür kommen Lüftungs-Schächte.

Phase 6: Übergang zum Dachstuhl (Woche 10 bis 12)

Mit dem Aufrichten des Dachstuhls endet die klassische Rohbau-Phase. Detail unter Dachstuhl.

Wandsysteme im Vergleich

Mauerwerk monolithisch (Poroton, Porenbeton)

Eine 36,5 bis 49 cm starke Außenwand aus speziellen Wärmedämm-Ziegeln (Poroton T7, T8, T9) oder Porenbeton (PP1,8 bis PP4) erreicht ohne zusätzliche Dämmung U-Werte von 0,18 bis 0,28 W pro Quadratmeter und Kelvin. Wirtschaftlich und einfach: kein WDVS notwendig, hohe Wärmespeicher-Masse, gute Schalldämmung.

Mauerwerk zweischalig (Verblender)

17,5 cm tragende Innenschale (Kalksandstein oder Hochlochziegel), 14 bis 20 cm Wärmedämmung in der Hohlschicht, 11,5 cm Verblender außen. Optisch sehr hochwertig, langlebig. Mehrkosten gegenüber monolithisch: 80 bis 130 Euro pro Quadratmeter Außenwand.

Mauerwerk mit WDVS (Wärmedämmverbundsystem)

17,5 oder 24 cm Tragschicht (Kalksandstein, Beton-Hohlblock), außen 14 bis 22 cm Wärmedämmung (EPS, Mineralwolle) plus Putz. Häufigste Bauweise bei Effizienzhaus-Standards. Vorteil: gute U-Werte mit dünner Tragschicht. Nachteil: Putz-Schicht muss alle 25 bis 40 Jahre erneuert werden.

Beton-Wände (Ortbeton)

Geschalter Beton, 17 bis 24 cm Tragschicht, außen WDVS oder Verblender. Schnelle Bauzeit, hohe Statik-Reserven, gut für moderne Architektur mit großen Öffnungen. Kosten ähnlich Mauerwerk, manchmal etwas teurer.

Holz-Fertigteil-Wände

Werkseitig vorgefertigte Wand-Elemente mit Tragwerk, Wärmedämmung, Dampfsperre, innerer Beplankung. Wandstärke 28 bis 38 cm bei Effizienzhaus-Standard. Sehr schnelle Montage: Hausstellung in 1 bis 3 Tagen. Etwas teurer als Massivbau, aber schnellere Bezugsfertigkeit.

Decken-Konstruktionen

Stahlbeton-Decken (Ortbeton)

Klassisch, sehr robust, große Spannweiten möglich, beliebige Geometrie. Schalungs-Aufwand und 14 bis 21 Tage Aushärtung. Standard-Stärke 18 bis 22 cm.

Filigrandecken (Halbfertigteile)

Vorgefertigte Decken-Platten mit unten liegender Bewehrung, vor Ort mit Aufbeton zu fertiger Decke ergänzt. Spart 30 bis 50 Prozent Schalungs-Aufwand, Aushärtung etwas kürzer. Häufigste Decken-Bauweise im Einfamilienhaus 2026.

Massiv-Fertigteil-Decken

Komplett vorgefertigte Decken-Platten, mit Kran eingesetzt, Fugen vergossen. Sehr schnell, aber weniger flexibel bei Aussparungen.

Holzbalkendecken

Bei Holzhäusern oder als Einsatz im Massivhaus für ein einzelnes Geschoss. Tragwerk aus Konstruktionsholz, Beplankung oben und unten, Dämmung dazwischen. Leichter als Beton-Decke, gute Akustik mit Trittschalldämmung, schnell montiert.

Rohbau-Kosten 2026

Detail-Kostenrahmen

Stand: April 2026. Kosten ohne Erdarbeiten, Bodenplatte oder Keller, ohne Dachstuhl, ohne Putz und Estrich.

Pflicht-Kontrollen aus Bauherren-Sicht

Kontrolle 1: Erdgeschoss-Wandhöhe und Geometrie

Nach Fertigstellung der Erdgeschoss-Wände: Maße der einzelnen Räume mit Maßband prüfen, Lotrechtigkeit der Wände mit Wasserwaage kontrollieren (oder Laser), Türstock-Aussparungen prüfen. Toleranzen nach DIN 18202: Lotrechte 1 cm pro 4 m Wandhöhe, Maße 1 bis 2 cm bei Räumen unter 30 m². Foto-Doku jeder Wand.

Kontrolle 2: Aussparungen und Anschlüsse vor Decke

Bevor die Geschoss-Decke geschalt wird: Aussparungen für Treppe, Versorgungs-Steigschächte, Schornstein prüfen. Anschluss-Eisen für die Wandbewehrung des Obergeschosses sollten vorhanden sein. Foto-Doku der Wandkrone vor Decke.

Kontrolle 3: Bewehrung der Geschoss-Decke vor Betonage

Bewehrungsmatten kreuzweise verlegt, Stababstände passend, Aussparungen vorhanden, Auflage auf den Wänden ausreichend (mindestens 12 bis 15 cm). Hier sollte ein Bausachverständiger oder erfahrener Bauleiter mit dabei sein - 90 Prozent der späteren Decken-Risse haben hier ihren Ursprung.

Kontrolle 4: Obergeschoss-Wände, Dichtung, Anschlüsse

Nach Fertigstellung Obergeschoss-Außenwände: Anschluss-Detail Wand zu Decke (Dampfsperre, Dichtung), Aussparungen für Fenster und Außentüren, Wandhöhe für späteren Dachstuhl-Auflage. Foto-Doku jeder Wand.

Kontrolle 5: Wandkrone vor Dachstuhl

Direkt vor Aufrichten des Dachstuhls: Maße der Wandkrone, Auflage für die Sparren oder Pfetten, Anschluss-Punkte für die Sparrenfußkonstruktion. Hier kann eine Toleranz die spätere Dachform schief stellen.

Top 10 Rohbau-Mängel

1. Wand nicht lotrecht über DIN 18202. Häufigster Mangel, oft 2 bis 3 cm Schiefstand pro Geschoss. Bei späterer Tapezierung und Innenausbau sichtbar als schiefe Türrahmen.
2. Türstock-Aussparung zu klein oder zu groß. Standard-Türmaße 88,5 oder 113,5 cm Lichtweite. Wer hier nicht aufpasst, hat Innentüren, die nicht passen oder gestückelte Wände.
3. Decken-Aussparungen vergessen. Treppe, Schornstein, Steigschächte müssen vor Betonage eingelegt sein. Nachträgliches Bohren in Stahlbeton-Decken ist aufwendig und teuer.
4. Anschluss Wand-Decke undicht. Bei späteren Putz-Arbeiten zeigt sich Wasserzieh-Spuren, die auf undichte Anschlüsse hinweisen.
5. Stürze über Türen und Fenstern unterdimensioniert. Klassischer Statik-Mangel. Sturz-Träger müssen die Last über die Öffnung tragen - bei zu kleinen Stürzen entstehen Risse über den Türstöcken.
6. Treppe schief eingebaut. Treppen sollten mit 1 cm Toleranz pro Stufe eingebaut sein. Schiefe Treppen sind ein häufiger Reklamations-Punkt.
7. Innenwände nicht statisch geprüft. Wer eine zunächst nicht tragende Wand später wegnehmen will, kommt nur dann zurecht, wenn die Statik das vorgesehen hat.
8. Wärmebrücken an Anschluss-Punkten. Vor allem im Übergang Bodenplatte zu Wand und Wand zu Decke. Folge: Tauwasser-Bildung, später Schimmel.
9. Schornstein-Anschluss falsch. Wenn der Schornstein nicht senkrecht und mit ausreichend Abstand zur Brennstätte plaziert ist, muss er später nachgerüstet werden.
10. Versorgungs-Steigschächte zu klein. Wenn der Schacht für Heizung-Sanitär-Elektro zu eng dimensioniert ist, wird der Innenausbau später schwierig.

Detaillierte Liste mit Foto-Beispielen unter Top 20 Mängel im Rohbau.

Häufige Fehler beim Rohbau

• Bauleitung des Bauunternehmers blind vertrauen. Eine zweite Meinung durch unabhängigen Sachverständigen kostet 800 bis 1.500 Euro für den Rohbau-Bereich, schützt vor 10.000+ Euro Folgekosten.
• Kontroll-Termine nicht wahrnehmen. Wer 3 bis 5 Mal vor Ort ist während der 12 Wochen Rohbau, sieht 80 Prozent der Mängel früh genug zur Korrektur.
• Ohne Foto-Doku bauen. Smartphone, wöchentlicher Rundgang, alle Räume, alle Anschlüsse fotografieren. Im Streitfall mit dem Bauunternehmer das einzige objektive Beweismittel.
• Putz-Untergrund nicht prüfen. Wenn die Wandoberfläche zu rau, schief oder verschmutzt ist, kostet später der Innenputz mehr Material und Stunden.
• Sondereigenschaften erst beim Innenausbau einplanen. Sauna-Vorbereitung, Heimkino-Schalldämmung, Werkstatt-Stromanschlüsse sollten schon im Rohbau bedacht sein - Aussparungen, Wandstärken, Anschluss-Eisen.
• Schallschutz-Anforderungen unterschätzen. Trennwände zwischen Schlafräumen brauchen mindestens DIN 4109 Standard - 17,5 cm Kalksandstein mit hoher Rohdichte oder akustisch optimierter Trockenbau.
• Brandschutz im Schornstein-Bereich vergessen. Mindestabstände zu brennbaren Bauteilen müssen eingehalten werden, sonst rieselt der Schornstein-Anschluss bei Funkprüfung durch.
• Treppen-Geometrie nicht geprüft. Steigung 17 bis 19 cm, Auftritt 26 bis 29 cm sind komfortabel. Außerhalb dieser Werte wird die Treppe unangenehm zu gehen.

Bauleitung beim Rohbau

In der Rohbau-Phase ist eine engagierte Bauleitung wichtiger als sonst. Drei Optionen:

• Bauleitung durch Bauunternehmen: Standard, aber Interessenkonflikt. Der Bauleiter ist primär dem Arbeitgeber verpflichtet.
• Unabhängige Baubegleitung: ein Bausachverständiger oder Architekt im Auftrag des Bauherrn besucht 4 bis 6 Mal die Baustelle in der Rohbau-Phase. Kosten 1.500 bis 3.000 Euro. Damit liegen Sie bei rund 1 Prozent der Bausumme - im Verhältnis zum Schadenpotenzial gering.
• Eigene Bauleitung: wenn der Bauherr selbst Bau-Erfahrung hat. Funktioniert nur, wenn die Bau-Kenntnisse aus Beruf oder eigener Praxis vorliegen - sonst ist das eine teure Lernkurve.

Zeitplan Rohbau Wochen-Übersicht

Anschlüsse für Versorgungs-Leitungen

Im Rohbau werden Aussparungen und Schlitze für die spätere Heizung-Sanitär-Elektro-Installation eingebaut. Wichtig: vor dem Aufmauern der Wände mit der Bauleitung und dem HSE-Planer abstimmen, wo welche Steig-Schächte verlaufen, wo Wand-Schlitze nötig sind. Wer das versäumt, hat im Innenausbau Mehrarbeit (nachträgliches Stemmen, mehr Putz-Aufwand).

Poroton vs Kalksandstein im Detail

Bei monolithischer Außenwand stehen vor allem zwei Mauersteine im Wettbewerb. Beide haben Vor- und Nachteile.

Poroton (Hochlochziegel mit Wärmedämm-Füllung)

• Wärmeleitfähigkeit: 0,07 bis 0,12 W pro Meter und Kelvin (T7 bis T12)
• Wandstärke 36,5 cm: erreicht U-Wert 0,18 bis 0,28 ohne Zusatzdämmung
• Vorteil: sehr gute Wärmedämmung schon ohne WDVS, schnelle Verarbeitung mit Plansteinen, gute Wärmespeicher-Wirkung
• Nachteil: deutlich teurer als Kalksandstein, etwas geringere Schalldämmung

Kalksandstein (KS)

• Wärmeleitfähigkeit: 0,7 bis 1,1 W pro Meter und Kelvin (deutlich höher als Poroton)
• Wandstärke 17,5 cm tragend: braucht zwingend WDVS, U-Wert dann 0,18 bis 0,22
• Vorteil: sehr hohe Tragfähigkeit, ausgezeichnete Schalldämmung (rund 56 dB bei 17,5 cm), günstig pro Quadratmeter
• Nachteil: ohne WDVS unbrauchbar, mehr Schichten beim Aufbau, längere Bauzeit

Welcher Stein für welchen Bauherrn?

Wer Wert auf einfache Bauphysik und schnelle Hülle ohne WDVS legt: Poroton oder Porenbeton monolithisch. Wer Wert auf optimale Schalldämmung im Wohnzimmer-Bereich legt und ohnehin WDVS plant: Kalksandstein. In der Praxis ist die Entscheidung oft regional geprägt - manche Bauunternehmer arbeiten konsistent mit einem System.

Aussteifung und Statik im Detail

Ein Haus muss nicht nur senkrechte Lasten (Eigengewicht, Schnee) tragen, sondern auch waagerechte (Wind, Erdbeben in Erdbebenzonen). Diese Aussteifung erfolgt durch:

• Tragende Innenwände: mindestens zwei in Querrichtung, ausreichend Wandfläche bezogen auf die Geschossfläche
• Stahlbeton-Decken: wirken als horizontale Scheibe und verbinden alle Wände kraftschlüssig
• Treppenhäuser aus Stahlbeton: wirken als vertikaler Aussteifungs-Kern
• Ringanker: umlaufender Stahlbeton-Riegel im Wandkopf-Bereich vor jeder Decken-Auflage

Wer offene Grundrisse mit großen Fenstern und wenig Innenwänden plant, braucht überproportional starke Tragwerks-Lösungen - oft mit Stahl-Trägern oder Stahlbeton-Stützen. Mehrkosten 5.000 bis 15.000 Euro für die Statik. Das wird von Bauherren oft unterschätzt.

Bauphysikalische Anforderungen

Im Rohbau werden bauphysikalische Anschlüsse gemacht, die später nicht mehr korrigierbar sind. Drei Schwerpunkte:

Wärmebrücken-Vermeidung

Stahlbeton-Decken, die durch die Außenwand "hindurchstoßen", erzeugen Wärmebrücken. Lösung: thermische Trennung mit Iso-Korb (vorgefertigter Wärmedämmung im Beton) oder Aufdach-Dämmung über der Decke. Mehrkosten pro thermische Trennung: 1.500 bis 4.000 Euro. Bei 10 Anschluss-Punkten pro Haus also 15.000 bis 40.000 Euro Mehrausgabe - aber zwingend nötig für KfW-Standards.

Luftdichtheit der Hülle

Massivbau-Häuser sind gut luftdicht zu bekommen, wenn die Anschlüsse Wand-Decke und Wand-Boden sauber ausgeführt sind. Bei Holzbau muss die Dampfsperre durchgehend sein. Vor dem Innenausbau wird ein Blower-Door-Test durchgeführt: Über- und Unterdruck im Haus zeigen Lecks an. Anforderung KfW: n50-Wert maximal 1,5 bei kontrollierter Wohnraumlüftung.

Schallschutz nach DIN 4109

Trennwände zwischen Wohnräumen brauchen mindestens 53 dB bewertetes Schalldämm-Maß (R'w). Das erreicht 17,5 cm Kalksandstein hoher Rohdichte oder 24 cm Porenbeton. Trennwände zu Schlaf- oder Aufenthaltsräumen idealerweise 56 dB. Bei Reihenhäusern oder Doppelhäusern gelten höhere Anforderungen (mindestens 62 dB R'w an Trennwänden zur Nachbar-Einheit). Mehr unter Schallschutz DIN 4109.

Rohbau-Trends 2026

• Vorgefertigte Massivwände: wie Holz-Fertigteilbau, aber aus Kalksandstein- oder Ziegel-Vorbau. 2 bis 3 Tage Hausstellung statt 8 bis 12 Wochen Mauerwerk.
• Recycling-Beton in tragenden Wänden: seit 2024 zunehmend für Standardanwendungen freigegeben, CO2-Ersparnis 20 bis 30 Prozent.
• Smarte Bauprozess-Dokumentation: einige Bauunternehmer fotografieren jeden Bautag selbst und übergeben dem Bauherrn eine zentrale Dokumentation. Wer ein solches System anbietet, hat oft auch eine bessere Ausführungs-Qualität.

Rohbau im Winter

Mauerwerksarbeiten und Beton-Decken im Winter erfordern Sondermaßnahmen. Mörtel friert bei Temperaturen unter 5 Grad, Beton bindet nicht ab. Drei Strategien gibt es:

• Rohbau im Winter ruhen lassen: die Bauunternehmen unterbrechen offiziell und nehmen die Bautätigkeit im März wieder auf. Vorteil: keine Frostschäden. Nachteil: 8 bis 12 Wochen Bauzeitverlängerung.
• Beheizte Bauzelte: 2.500 bis 6.000 Euro für mehrere Wochen Mietkosten. Sinnvoll bei kurzfristiger Frost-Phase, nicht bei mehrwöchigem Winter.
• Frostschutz-Mörtel und Frostschutz-Beton: mit Frostschutzmittel versetzt. Mehrkosten 15 bis 25 Euro pro Kubikmeter Beton oder Mörtel. Bei kurzen Frostperioden eine Option, bei dauerhaftem Frost nicht ausreichend.

Mehr unter Winterbau.

Lieferengpässe und Materialknappheit

Seit 2021 schwankt die Verfügbarkeit zentraler Baumaterialien deutlich. Im Rohbau sind drei Materialien kritisch:

• Bewehrungsstahl: 2 bis 6 Wochen Vorlauf bei Lieferung. Bei akuten Engpässen Versorgungs-Risiko, kann Bauzeit um 2 bis 4 Wochen verlängern.
• Spezial-Ziegel (Poroton T7 oder T8): manchmal Wartezeiten 4 bis 8 Wochen. Vorbestellung über Bauunternehmer 8 bis 12 Wochen vor Verarbeitungs-Termin empfohlen.
• Beton-Lieferungen: in Spitzenzeiten Mai bis September Wartezeit 2 bis 5 Tage auf Lieferung. Bei kurzfristigen Bauplan-Änderungen problematisch.

Typische Kosten-Mehrausgaben im Rohbau

Wo entstehen die häufigsten unerwarteten Mehrkosten im Rohbau?

• Bauplan-Änderungen während der Ausführung: 2.000 bis 8.000 Euro je Änderung, oft mehrfach kumuliert
• Statik-Verstärkungen wegen offener Grundrisse: 5.000 bis 15.000 Euro nicht im ursprünglichen Angebot
• Sonderwünsche bei Aussparungen und Anschlüssen: Sauna, Heimkino, Werkstatt - jede Sonderanforderung 1.000 bis 3.000 Euro
• Witterungs-Bedingte Verzögerungen: 2.000 bis 6.000 Euro für Frostschutz, Bauzelt, längere Mietkosten
• Materialpreis-Schwankungen: bei Festpreis-Verträgen abgedeckt, bei Einheitspreis-Verträgen voll auf Bauherr

Bautagebuch und Foto-Doku im Rohbau

Die Rohbau-Phase ist die Phase mit dem höchsten Beweisbedarf für spätere Mängelansprüche. Empfehlung: täglich oder mindestens 3-mal pro Woche vor Ort sein, mindestens 30 bis 50 Fotos pro Termin, alle Räume und alle Anschlüsse, Datum-Stempel automatisch. Foto-Doku in der Cloud sichern, mit Backup auf zweiter Cloud oder externer Festplatte.

Bei Bautagebuch reicht ein einfaches Notizheft oder Smartphone-App: Datum, Wetter, anwesende Gewerke, geleistete Arbeiten, aufgefallene Punkte, eigene Anmerkungen. Mehr unter Baustelle kontrollieren.

Pre-Rohbau-Checkliste

Vor Rohbau-Beginn folgende Punkte abschließen:

1. Bodenplatte gehärtet (mindestens 14 Tage nach Betonage), Sauberkeit der Oberfläche, Maße kontrolliert
2. Statik-Plan in der finalen Fassung vom Tragwerksplaner unterschrieben
3. Materialliste der Mauersteine, Mörtel und Bewehrung mit Bauunternehmer abgestimmt
4. Heizung-Sanitär-Elektro-Pläne in Abstimmung mit Rohbau-Steig-Schächten und Wand-Aussparungen
5. Treppen-Konzept entschieden (Stahlbeton-Fertigteil oder Ortbeton)
6. Schornstein-Konzept entschieden (3-zügig massiv, Edelstahl-Innenrohr, oder kein Schornstein bei WP)
7. Fenster und Außentüren vorgemessen und bestellt (Lieferzeit 6 bis 10 Wochen)
8. Bauleitung definiert (Bauunternehmen, unabhängige Begleitung, oder eigene)
9. Versicherung Bauleistung aktiv ab Rohbau-Beginn
10. Baustelle gesichert (Bauzaun, Verkehrssicherung)

Übergang zum Innenausbau

Mit dem fertigen Rohbau plus Dachstuhl plus Eindeckung ist die Hülle dicht. Innen geht es weiter mit Fenster-Einbau, Innen-Putz, Estrich, Heizung-Sanitär-Elektro-Rohinstallation. Dieser Übergang ist organisatorisch oft schwierig - 8 bis 12 Gewerke kommen in einer eng getakteten Reihenfolge zum Einsatz. Detail unter Innenausbau-Phasen.

Bauweisen-Vergleich beim Rohbau

Mehr zu den Bauweisen unter Haustypen, Massivhaus, Holzhaus und Holzhaus vs Massivhaus.

Zwischenabnahmen während des Rohbaus

Bei einem Bauvertrag mit Ratenzahlung nach Bauphasen werden typisch nach Rohbau-Fertigstellung 30 Prozent der Bausumme fällig. Damit das nicht ohne Kontrolle passiert, ist eine Zwischenabnahme nach Rohbau sinnvoll. Sie ist nicht die formelle Bauabnahme, aber dokumentiert den Bautenstand und etwaige Mängel.

• Zwischenabnahme nach Erdgeschoss-Decke: Maße, Lotrechte, Aussparungen, Decken-Bewehrung dokumentiert. Foto-Doku mit Bauleitung gegengezeichnet.
• Zwischenabnahme nach Rohbau komplett: alle Wände, Decken, Treppe, Schornstein. Mängel-Liste mit konkreten Fristen zur Behebung. Erst dann Ratenzahlung Rohbau.
• Zwischenabnahme vor Innenausbau: nach Dachstuhl und Eindeckung, Hülle dicht. Voraussetzung für Beginn der HSE-Rohinstallation.

Wer ohne Zwischenabnahme die Ratenzahlung freigibt, hat im Streitfall ein Beweis-Problem. Der Bauunternehmer kann später behaupten, bei der Schlusszahlung sei alles in Ordnung gewesen - die Zwischenabnahme dokumentiert den Bautenstand zum Zeitpunkt der Teilrechnung.

Trocknung der Hülle nach Rohbau-Abschluss

Ein neuer Rohbau enthält erheblich mehr Restfeuchte als üblich angenommen wird. Pro Quadratmeter Bauteilfläche sind 5 bis 12 Liter Wasser im Bauwerk - aus Beton, Mörtel, Estrich. Diese Feuchte muss vor dem Innenausbau austrocknen, sonst entstehen später Schäden:

• Tauwasser-Bildung: wenn die Wand zu schnell innen geputzt wird, kann die Restfeuchte nicht entweichen und kondensiert
• Schimmelbildung: warme, feuchte Innenraumluft mit kalten Bauteilen führt schnell zu Schimmelbefall
• Estrich-Schäden: Estrich auf zu feuchtem Untergrund reisst
• Boden- und Türschäden: Holz-Bodenbeläge oder Innentüren ziehen sich auf, wenn die Restfeuchte über Belegreife liegt

Ideal sind 4 bis 8 Wochen Trocknungs-Phase nach Rohbau-Abschluss, mit ausreichender Lüftung und gegebenenfalls Bauheizung. Wer den Innenausbau zu früh startet, riskiert genau diese Schäden.

Haftung und Gewährleistung im Rohbau

Rohbau-Mängel sind 5 Jahre lang ab Bauabnahme nach BGB §634a Anspruchs-fähig. Bei verdeckten Mängeln, die erst später sichtbar werden (zum Beispiel statische Mängel mit Folge-Rissen), gilt die Verjährung ab Kenntnis. Wichtig: Mängel müssen schriftlich gerügt werden - mit konkreter Frist zur Nachbesserung. Mehr unter Mängelrüge-Vorlage.

Statik-Mängel sind besonders heikel. Bei Rissen im Mauerwerk oder Decken-Senkungen sollte ein unabhängiger Bausachverständiger das Schadensbild dokumentieren - oft erst der Schritt zu erfolgreicher Mängelbehebung. Bauunternehmer neigen dazu, "harmlose Setzungsrisse" zu unterstellen. Ein Gutachten klärt, ob das stimmt oder ob ein echter Statik-Mangel vorliegt.

Praxis-Beispiel: was Mehrkosten im Rohbau auslösen kann

Ein typisches Beispiel aus der Bauherrenschutz-Praxis: Familie M. beauftragt einen Generalunternehmer mit dem Hausbau, Festpreis 380.000 Euro. Beim Aushub stellt sich heraus, dass der Boden Lehm ist (Klasse 5 statt 4) - 8.000 Euro Mehrkosten. Im Rohbau wird die Familie auf eine offene Wohnzimmer-Lösung umentschieden, dafür sind zusätzliche Stahl-Stützen nötig - 6.500 Euro Mehrkosten. Wegen Lieferengpässen bei Bewehrungsstahl 3 Wochen Verzögerung - keine Mehrkosten, aber 3 Monate später Einzug. Insgesamt 14.500 Euro Mehrkosten ohne Bauplan-Änderung an der Hülle - rein durch Boden, Wunsch und Markt. Solche Mehrkosten sind im Rohbau eher Regel als Ausnahme - eine Reserve von 5 bis 10 Prozent ist Pflicht-Kalkulation.

FAQ - Rohbau