Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer im Vergleich

Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer

Seit 2006 können die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen. Das hat zu erheblichen Unterschieden geführt. Die folgende Tabelle zeigt den aktuellen Stand für 2026.

Vollständige Tabelle: Grunderwerbsteuersätze 2026

Stand: April 2026. Steuersätze können sich durch Landesgesetze ändern. Vor dem Kauf aktuellen Satz beim Finanzamt des jeweiligen Bundeslandes verifizieren.

Berechnung: Konkrete Beispiele

Beispiel 1: Kauf Einfamilienhaus Bayern (günstig)

• Kaufpreis: 650.000 Euro
• Grunderwerbsteuersatz Bayern: 3,5 Prozent
• Grunderwerbsteuer: 650.000 × 0,035 = 22.750 Euro

Beispiel 2: Kauf Einfamilienhaus NRW (teuer)

• Kaufpreis: 650.000 Euro
• Grunderwerbsteuersatz NRW: 6,5 Prozent
• Grunderwerbsteuer: 650.000 × 0,065 = 42.250 Euro
• Unterschied gegenüber Bayern: 19.500 Euro

Beispiel 3: Kauf Grundstück plus Hausbau

Wenn Grundstück und Haus separat gekauft werden (Grundstück von privatem Eigentümer, Haus von einem anderen Unternehmen gebaut), fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Bei 150.000 Euro Grundstück in Bayern: 5.250 Euro. Bei kombiniertem Bauträger-Kauf für 650.000 Euro: 22.750 Euro. Die Trennung spart also erheblich - wenn sie tatsächlich separat abgewickelt werden kann.

Besonderheiten beim Bauträgerkauf

Beim Bauträgerkauf (einheitliche Kauf- und Bauverpflichtung) fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an - also auf Grundstück und Gebäude zusammen. Das ist nachteiliger als der separate Erwerb.

Kritischer Punkt: Wenn der Bauherr das Grundstück vom Bauträger kauft und gleichzeitig einen Bauvertrag mit demselben Bauträger abschließt, behandelt das Finanzamt beides als einheitliches Rechtsgeschäft - die Grunderwerbsteuer fällt dann auf beide Beträge zusammen an. Das gilt auch, wenn zwei formal separate Verträge abgeschlossen werden, aber eine wirtschaftliche Einheit erkennbar ist.

Legale Sparmöglichkeiten

1. Inventar separat ausweisen

Bewegliche Einrichtungsgegenstände, die nicht fest verbaut sind, können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und sind dann grunderwerbsteuerfrei. Beispiele: Einbauküche (wenn nicht auf das Haus zugeschnitten), Gartenhaus (wenn nicht auf dem Fundament verankert), Sauna, bestimmte Einbauschränke.

Wichtig: Der ausgewiesene Wert muss realistisch sein. Das Finanzamt prüft und akzeptiert in der Regel 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Inventarwert. Wer 40 Prozent ansetzt, riskiert eine Betriebsprüfung.

2. Grundstück in der Familie übertragen

Übertragungen zwischen Eheleuten und in gerader Linie (Eltern zu Kindern, Großeltern zu Enkeln) sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Wer also das Grundstück von den Eltern bekommt und dann darauf baut, zahlt keine Grunderwerbsteuer auf das Grundstück.

3. Grundstück und Bau zeitlich trennen

Wenn das Grundstück erst gekauft wird, und der Bauvertrag erst später - mindestens 6 bis 12 Monate später, ohne erkennbaren Zusammenhang - abgeschlossen wird, kann die Trennung als separate Rechtsgeschäfte anerkannt werden. Dann fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Das erfordert aber eine saubere zeitliche und konzeptionelle Trennung.

Befreiungen und Ausnahmen

Stand: April 2026. GrEStG = Grunderwerbsteuergesetz.

Wann und wie zahlen?

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar die Unterlagen an das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt erlässt dann einen Grunderwerbsteuerbescheid - typisch 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung.

Zahlungsfrist: 1 Monat nach Bescheiddatum. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus - ohne die ist keine Eintragung im Grundbuch möglich, und ohne Grundbucheintragung kann der Käufer nicht als Eigentümer registriert werden.

FAQ - Grunderwerbsteuer 2026