Haus erben und verschenken: Freibeträge, Erbschaftsteuer und Pflichtteil 2026

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das gleiche System

In Deutschland gilt für Erbschaften und Schenkungen dasselbe Gesetz: das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Die Steuersätze sind identisch, die Freibeträge sind identisch. Der einzige Unterschied: Bei Schenkungen zu Lebzeiten können die Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Bei der Erbschaft gibt es diesen Zyklus nur einmal.

Das macht Schenkungen zu Lebzeiten zum wichtigsten Instrument der Nachlassplanung bei Immobilien. Wer früh anfängt, kann ein Haus im Wert von einer Million Euro komplett steuerfrei übertragen - ohne auf einen Erbfall warten zu müssen.

Freibeträge 2026: Wer bekommt wie viel?

Die Freibeträge nach § 16 ErbStG gelten für jede Person einzeln und für jede Übertragung innerhalb des 10-Jahres-Zyklus:

Kinder haben bei zwei Elternteilen insgesamt 800.000 € Freibetrag - wenn beide je 400.000 € übertragen. Dieser Betrag gilt für jeden 10-Jahres-Zeitraum. Ein Kind, das im Alter von 30 Jahren eine erste Schenkung erhält, kann ab 40 erneut den Freibetrag nutzen.

Steuersätze bei Überschreitung der Freibeträge

Wird der Freibetrag überschritten, fällt Erbschaft- oder Schenkungsteuer an. Der Steuersatz hängt von der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab:

Für unverheiratete Lebenspartner ist das besonders bitter: Sie haben nur 20.000 € Freibetrag und zahlen 30 % auf alles, was darüber liegt - genau wie Fremde. Ein Haus im Wert von 500.000 € würde bei Vererbung an den unverheirateten Lebensgefährten rund 144.000 € Erbschaftsteuer auslösen.

Die Zehnjahresfrist bei Schenkungen: Das wichtigste Planungsinstrument

Alle 10 Jahre leben die Freibeträge neu auf. Das macht die strategische Schenkungsplanung zum wirkungsvollsten Werkzeug gegen Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die Frist gilt dabei für jedes Überträger-Empfänger-Paar einzeln.

Beispiel mit einer Immobilie im Wert von 1.200.000 €: Elternpaar mit zwei Kindern, beide Elternteile schenken jeweils 400.000 € an jedes Kind. Damit können 1.600.000 € (4 × 400.000 €) komplett steuerfrei übertragen werden - die gesamte Immobilie liegt darunter. Allerdings nur, wenn alle Schenkungen im gleichen 10-Jahres-Zyklus bleiben und korrekt dokumentiert werden.

Schenkungen in Tranchen: Die 10-Jahres-Strategie

Wer heute 400.000 € an sein Kind verschenkt (Anteil am Haus), kann in 10 Jahren erneut 400.000 € schenken. In 20 Jahren nochmals. Über drei Zyklen können auf diese Weise 1.200.000 € steuerfrei von einem Elternteil auf ein Kind übertragen werden - bei zwei Elternteilen sogar 2.400.000 €.

Der Haken: Die Zehn-Jahres-Frist läuft ab dem Zeitpunkt der Schenkung. Wer heute mit 75 Jahren beginnt, kann den zweiten Zyklus mit 85 nutzen - sofern er dann noch lebt. Je früher mit der Planung begonnen wird, desto mehr Zyklen können genutzt werden.

Besonderheiten beim Selbstnutzer-Familienwohnheim

Das Erbschaftsteuergesetz enthält eine bedeutende Ausnahme für das selbst genutzte Familienheim: § 13 Abs. 1 Nr. 4a und 4b ErbStG. Wenn der Erblasser das Haus bis zum Tod selbst bewohnt hat und es direkt auf den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übergeht, bleibt die Immobilie komplett erbschaftsteuerfrei - unabhängig vom Wert.

Voraussetzungen für die Steuerfreiheit des Familienheims:

• Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod (oder bis zur Unmöglichkeit der Eigennutzung aus gesundheitlichen Gründen) selbst als Hauptwohnsitz genutzt.
• Der überlebende Ehepartner zieht unmittelbar ein oder nutzt die Immobilie weiterhin als Hauptwohnsitz.
• Er bleibt mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall im Haus wohnen.

Verlässt der Ehepartner die Immobilie innerhalb der 10 Jahre aus freien Stücken (nicht wegen Pflegebedarf oder Tod), fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg. Das kann überraschend hohe Steuernachforderungen auslösen - auch Jahre nach dem Erbfall.

Familienheim-Ausnahme für Kinder

Kinder können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben - allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Was darüber liegt, ist steuerpflichtig (anteilig). Auch hier gilt: Das Kind muss die Immobilie 10 Jahre lang selbst bewohnen, sonst fällt die Steuerfreiheit weg.

Pflichtteil: Was nahe Angehörige immer bekommen

Niemand kann nahe Angehörige vollständig enterben. Der Pflichtteil ist ein zwingender gesetzlicher Mindestanspruch, der durch Testament oder Schenkung nicht ausgehebelt werden kann. Er beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Pflichtteilsberechtigt sind:

• Kinder (und deren Abkömmlinge, wenn Kinder vorverstorben sind)
• Eltern - aber nur dann, wenn keine Kinder oder Kindeskinder vorhanden sind
• Der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner

Geschwister, Nichten, Neffen und unverheiratete Lebenspartner haben keinen Pflichtteilsanspruch.

Pflichtteil bei einer Immobilie: Das Liquiditätsproblem

Der Pflichtteil ist immer ein Geldanspruch - kein Sachanteil. Das führt zum klassischen Problem bei Immobilien: Jemand erbt das Haus, ein Geschwister hat Pflichtteilsansprüche. Das Haus kann nicht aufgeteilt werden. Der Erbe muss entweder den Pflichtteil aus eigenem Vermögen zahlen, einen Kredit aufnehmen oder das Haus verkaufen.

Beispiel: Vater stirbt und hinterlässt ein Haus im Wert von 600.000 €. Kind A erbt per Testament alles, Kind B ist enterbt. Kind B hat einen Pflichtteilsanspruch von 150.000 € (ein Viertel des Erbes, da gesetzlicher Erbteil ohne Enterben 50 % wäre, Pflichtteil = 25 %).

Schenkungen und der ergänzende Pflichtteil

Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall werden dem Nachlass für die Pflichtteilsberechnung hinzugerechnet (§ 2325 BGB). Das nennt sich Pflichtteilsergänzungsanspruch. Allerdings schmilzt der angerechnete Betrag pro Jahr um 10 % - im ersten Jahr 100 %, im zweiten 90 %, und so weiter.

Eine Schenkung, die 9 Jahre vor dem Erbfall erfolgte, wird also noch zu 10 % angerechnet. Eine Schenkung, die 10 oder mehr Jahre zurückliegt, bleibt vollständig außen vor.

Diese Regelung macht die 10-Jahres-Frist für die Schenkungsplanung doppelt relevant: Einerseits für die Steuer (Freibetrag-Zyklen), andererseits für den Pflichtteil (Anrechnung auf den Nachlass).

Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht: Geben und behalten

Wer ein Haus verschenken, aber weiter darin wohnen möchte, kann das mit einem vorbehaltenen Nießbrauch oder einem vorbehaltenen Wohnrecht kombinieren. Beide Instrumente reduzieren außerdem den steuerlich relevanten Schenkungswert.

Nießbrauch

Beim Nießbrauch überträgt der Schenker das Eigentum, behält aber das Recht, die Immobilie vollständig zu nutzen (einschließlich Vermietung und Vereinnahmung der Mieten). Der Wert des Nießbrauchs - berechnet nach dem Kapitalwert der zukünftigen Nutzung unter Berücksichtigung der Lebenserwartung - wird vom Schenkungswert abgezogen.

Das kann die Steuerlast erheblich reduzieren oder den Schenkungswert unter den Freibetrag drücken. Ein 65-jähriger, der ein Haus im Wert von 500.000 € mit Nießbrauchvorbehalt verschenkt, kann den Schenkungswert je nach statistischer Lebenserwartung auf 250.000 - 350.000 € reduzieren.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist schwächer als der Nießbrauch: Es erlaubt nur die Eigennutzung, nicht die Vermietung. Es ist ebenfalls vom Schenkungswert abzuziehen, reduziert diesen aber weniger als ein vollständiger Nießbrauch.

Für die Pflichtteilsberechnung ist entscheidend: Wird ein Haus mit Nießbrauch verschenkt, zählt der volle Wert ohne Nießbrauch-Abzug für den Pflichtteilsergänzungsanspruch. Das Gesetz schließt hier die Optimierungsmöglichkeit aus.

Schritt-für-Schritt: Immobilie steuersparend übertragen

1. Verkehrswert ermitteln lassen: Ein Gutachter oder Immobilienmakler schätzt den aktuellen Marktwert. Das ist die Basis für alle weiteren Planungen.
2. Freibeträge ausrechnen: Wer soll erhalten? Welche Freibeträge stehen zur Verfügung? Wann wurden sie zuletzt genutzt?
3. Strategie festlegen: Sofortübertragung oder Tranchenmodell? Mit oder ohne Nießbrauch? Testament oder Schenkung?
4. Steuerberater und Notar einschalten: Jede Immobilienübertragung muss notariell beurkundet werden. Für die steuerliche Optimierung ist ein Steuerberater mit Erbschaft- und Schenkungsteuererfahrung notwendig.
5. Schenkungsteuererklärung abgeben: Jede Schenkung über dem Freibetrag muss dem Finanzamt gemeldet werden (§ 30 ErbStG). Auch bei steuerfreien Schenkungen empfiehlt sich die Meldung, um die Frist für den 10-Jahres-Zyklus sicher zu dokumentieren.

Typische Fehler bei der Immobilien-Nachlassplanung

• Zu spät anfangen: Die 10-Jahres-Strategie funktioniert nur, wenn genug Zeit bleibt. Wer mit 80 Jahren beginnt, hat kaum Chancen auf einen zweiten Zyklus.
• Pflichtteilsansprüche vergessen: Enterbe Kinder fordern ihren Pflichtteil oft erst Jahre nach dem Erbfall ein - wenn das Haus längst verkauft ist.
• Nießbrauch nicht notariell absichern: Ein Nießbraucht muss ins Grundbuch eingetragen werden. Mündliche Absprachen sind wertlos.
• Schenkungen nicht melden: Das Finanzamt erfährt von Schenkungen spätestens über den Notar (Meldepflicht). Nichtanzeige ist eine Steuerstraftat.
• Freibetrag-Zyklus falsch berechnen: Wer vergisst, dass eine frühere Schenkung den Freibetrag bereits teilweise verbraucht hat, zahlt am Ende doch Steuer.
• Familienheim-Ausnahme nicht nutzen: Viele Ehepartner wissen nicht, dass sie das Familienheim komplett steuerfrei erben können - wenn sie darin wohnen bleiben.

FAQ: Haus erben und schenken