Grundbuch beim Hausbau - Abteilungen I, II, III verstehen

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht in der Abteilung Grundbuchamt geführt wird. Für jedes Grundstück gibt es ein eigenes Grundbuchblatt - aber Vorsicht: ein Grundbuchblatt kann mehrere Flurstücke umfassen, wenn diese demselben Eigentümer gehören. Eine Bezugnahme erfolgt typisch über Gemeinde, Grundbuchblatt-Nummer und Flurstück-Nummer.

Bestandsverzeichnis

Vor den drei Abteilungen steht das Bestandsverzeichnis. Es listet alle Flurstücke des Grundbuchblatts mit Größe, Lage und Wirtschaftsart („Gebäude- und Freifläche", „Landwirtschaftsfläche"). Wichtig zur Identifikation des konkret gemeinten Grundstücks - bei Verkäufen mit mehreren Flurstücken muss klar sein, was Gegenstand des Kaufs ist.

Drei Abteilungen mit klarer Trennung

• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen außer Hypotheken/Grundschulden
• Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden

Abteilung I - Eigentümer

In Abteilung I sind alle Eigentümer mit Vor- und Nachnamen, Geburtsdatum, Anteil am Eigentum (zum Beispiel je 1/2 bei Ehegatten) eingetragen. Bei juristischen Personen Firma und Sitz.

Was hier kritisch zu prüfen ist

• Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein? Bei Erbengemeinschaften müssen alle Erben unterzeichnen.
• Sind die Eigentumsanteile klar (zum Beispiel 1/2-1/2 bei Ehepaar)?
• Falls der Eigentümer verstorben ist: liegt ein Erbschein vor? Ist Vermächtnisnehmer korrekt erfasst?
• Bei Vermögenstrennung in Trennungs- oder Scheidungssituationen: ist die zugrundeliegende Verfügung wirksam?

Auflassungsvormerkung in Abteilung II

Beim Kauf wird zwischen Notartermin und endgültiger Eigentumsumschreibung eine Auflassungsvormerkung eingetragen - in Abteilung II, nicht in Abteilung I. Die endgültige Umschreibung in Abteilung I erfolgt erst, wenn alle Bedingungen (Kaufpreiszahlung, Lastenfreistellung, Grunderwerbsteuer-Unbedenklichkeit) erfüllt sind.

Abteilung II - Lasten und Beschränkungen

In Abteilung II stehen alle dinglichen Belastungen außer Hypotheken und Grundschulden. Hier verstecken sich die meisten Stolpersteine beim Grundstückskauf. Jede Eintragung in Abteilung II muss einzeln verstanden werden - „Standardeintrag" gibt es nicht.

Grunddienstbarkeiten

Belastungen zugunsten eines anderen Grundstücks. Klassisch: Wegerecht, Leitungsrecht, Aussichts-Servituten. Wenn das eigene Grundstück mit einem Wegerecht zugunsten des Nachbarn belastet ist, darf der Nachbar diesen Weg nutzen - das kann den eigenen Garten oder die Zufahrt blockieren. Detail siehe Wegerecht.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten

Belastungen zugunsten einer bestimmten Person. Klassiker: lebenslanges Wohnrecht der Eltern oder eines früheren Eigentümers, Nutzungsrecht für eine bestimmte Fläche. Lebenslanges Wohnrecht macht ein Grundstück oft unverkäuflich oder reduziert den Wert um 30 bis 70 Prozent.

Reallasten

Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers, wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Beispiel: monatliche Geldzahlung an einen früheren Eigentümer als Altersversorgung, jährliche Lieferung von Brennholz. Reallasten gehen mit dem Grundstück über - der Käufer übernimmt sie.

Vorkaufsrechte

Recht eines Berechtigten, im Verkaufsfall vor dem Käufer zuzugreifen. Häufig: Vorkaufsrecht der Gemeinde nach BauGB für bestimmte Grundstücke, gesetzliche Vorkaufsrechte. Wenn nicht gelöscht oder durch Verzicht ausgeübt, muss der Notar die Vorkaufsberechtigten anschreiben - was den Eigentumsübergang um 8 bis 12 Wochen verzögern kann.

Erbbaurechte

Beim Verkauf eines Grundstücks mit Erbbaurecht steht das Gebäude im Eigentum des Erbbauberechtigten, nicht des Grundstückseigentümers. Wer ein Grundstück mit Erbbaurecht kauft, bekommt nur das Bodeneigentum, das Haus gehört einem Dritten - oft wirtschaftlich uninteressant. Detail unter Erbbaurecht.

Insolvenzvermerk und Verfügungsbeschränkungen

Wenn ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Eigentümers läuft oder ein Veräußerungsverbot eingetragen ist, ist der Verkauf nur unter besonderen Voraussetzungen möglich. Hier zwingend mit Notar und ggf. Insolvenzverwalter klären.

Abteilung III - Hypotheken und Grundschulden

In Abteilung III stehen die Geldlasten am Grundstück. Praktisch immer die Grundschulden der finanzierenden Banken.

Grundschuld vs. Hypothek

Heute ist die Grundschuld der absolute Standard. Die Hypothek war früher gängig, ist heute selten. Beide sind dingliche Sicherheiten - die Bank kann bei Nichtzahlung das Grundstück zwangsversteigern lassen. Unterschied: Hypothek ist akzessorisch (an die konkrete Forderung gebunden, erlischt mit Tilgung), Grundschuld ist abstrakt (besteht unabhängig von einer Forderung weiter).

Wieso die abstrakte Grundschuld besser ist

Eine getilgte Grundschuld bleibt formal eingetragen und kann zur Sicherung neuer Darlehen wieder verwendet werden - ohne neue notarielle Eintragung mit erneuten Notar- und Gerichtskosten. Bei einer Hypothek wäre nach Tilgung eine neue Eintragung nötig, was 1 bis 2 Prozent der Darlehenssumme an Notar- und Grundbuchkosten verursachen würde.

Eintragung mehrerer Grundschulden

Es können mehrere Grundschulden parallel eingetragen sein - die Reihenfolge bestimmt die Rangfolge. Im Versteigerungsfall werden die erstrangigen Gläubiger zuerst befriedigt. Bei der Baufinanzierung achten Banken meist auf erstrangige Eintragung; nachrangige Sicherheiten kosten höhere Zinsaufschläge.

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Briefgrundschuld: zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch wird ein Brief erstellt, den der Gläubiger physisch verwahrt. Vorteil: schnellere Übertragung ohne erneute Eintragung. Nachteil: Brief muss verwaltet werden, Verlust bedeutet Aufgebotsverfahren. Buchgrundschuld: nur Eintragung im Grundbuch, kein Brief. Heute Standard, weil einfacher zu handhaben.

Grundbuchauszug beantragen

Wer darf einen Auszug bekommen?

Nur Berechtigte mit konkretem rechtlichem Interesse: Eigentümer, dingliche Berechtigte, Erben, Behörden, Notare, Pfändungsgläubiger. Kaufinteressenten haben kein automatisches Recht - sie müssen ihr Interesse über einen schriftlichen Kontaktnachweis zum Verkäufer begründen. In der Praxis: einfacher und schneller den aktuellen Auszug vom Verkäufer anfordern.

Bezugswege

• Beim Amtsgericht direkt: 10 Euro einfacher, 20 Euro beglaubigter Auszug
• Online über elektronisches Grundbuchportal: typisch 15 bis 25 Euro, Zugang setzt Berechtigung voraus, oft nur für Notare und Berechtigte
• Über Notar oder Anwalt: als Teil der Vorbereitung einer Beurkundung üblich
• Über den Verkäufer: kostenlos, schnellster Weg in der Praxis

Aktualität prüfen

Auf jedem Auszug steht das Erstellungsdatum. Vor Notartermin sollte der Auszug nicht älter als 4 Wochen sein. Notare beziehen kurz vor dem Termin nochmal einen aktuellen Auszug, um sicherzustellen, dass keine letzten Veränderungen (etwa neue Belastungen) eingetragen wurden.

Grundschuld bei der eigenen Baufinanzierung

Eintragung der Käufergrundschuld

Wenn der Käufer die Immobilie über eine Bank finanziert, verlangt die Bank eine Grundschuld zugunsten der Bank. Diese wird parallel zum Eigentumsübergang eingetragen. Zwei Varianten:

• Neueintragung: Notar setzt eine völlig neue Grundschuld auf, kostet typisch 1 bis 1,5 Prozent der Darlehenssumme an Notar- und Grundbuchkosten
• Übernahme einer bestehenden Grundschuld: die alte Grundschuld der Verkäufer-Bank wird abgelöst und an die neue Käufer-Bank abgetreten - spart Notar- und Grundbuchkosten, ist aber nicht immer praktikabel

Praxis: Neueintragung ist Standard

In den allermeisten Fällen wird neu eingetragen, weil Banken eigene Standardformulierungen verlangen und die Übernahme alter Grundschulden mit anderen Banken oft scheitert. Die Kosten für die Neueintragung sind als Baunebenkosten einzukalkulieren.

Höhe der Grundschuld

Banken lassen Grundschulden in Höhe der Darlehenssumme plus oft 10 bis 20 Prozent Zinsen eintragen, sodass auch im Versteigerungsfall genug Sicherheit da ist. Bei 400.000 Euro Darlehen können also 440.000 bis 480.000 Euro Grundschuld eingetragen sein.

Löschung nach vollständiger Tilgung

Nach kompletter Tilgung kann der Eigentümer die Löschung beantragen - nötig dafür: Löschungsbewilligung der Bank. Manche lassen die Grundschuld auch nach Tilgung stehen, weil sie für künftige Finanzierungen wieder verwendet werden kann. Notar- und Grundbuchkosten für eine Neueintragung würden sonst erneut anfallen.

Vor-Kauf-Prüfung in 30 Minuten

Schritt 1: Eigentümer-Check (Abteilung I)

• Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein?
• Sind die Anteile klar?
• Bei Erbengemeinschaft: alle Erben mit Vollmacht oder Anwesenheit beim Notartermin?

Schritt 2: Lasten-Check (Abteilung II)

• Wegerechte: zugunsten oder zulasten des Grundstücks?
• Wohnrechte oder Nießbrauch: zwingend Lebenszeit-relevant prüfen
• Vorkaufsrechte: Gemeinde, ehemaliger Eigentümer, andere
• Reallasten: Geldzahlungen oder Sachleistungen?

Schritt 3: Hypotheken-Check (Abteilung III)

• Eingetragene Grundschulden: in welcher Höhe, zu welcher Bank?
• Werden sie im Notarvertrag „lastenfrei" gestellt?
• Gibt es nachrangige Schulden, die der Käufer übernimmt? Sehr selten, aber zwingend zu klären.

Häufige Fehler beim Grundbuch

• Auszug erst beim Notartermin lesen. 14 Tage vor Termin gehört der Auszug gelesen, nicht erst während der Beurkundung.
• Abteilung II übergehen. Hier verstecken sich Wohnrechte und Wegerechte, die das Grundstück erheblich entwerten.
• Vorkaufsrechte ignorieren. Wenn die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, kann sie binnen Wochen aktiv werden - das verzögert oder kippt den Kauf.
• Bestandsverzeichnis übersehen. Kauft man wirklich alle Flurstücke des Grundbuchblatts oder nur eines? Klare Klärung im Notarvertrag.
• Lastenfreistellung als Selbstläufer ansehen. Die Ablösung der Verkäufer-Grundschuld muss im Notarvertrag verbindlich geregelt sein.
• Eigene Grundschuld als „Notarproblem" ansehen. Höhe, Rang, Zinsen - alles muss zur Finanzierung passen, sonst gibt es Aufschläge oder Probleme bei Anschlussfinanzierungen.
• Auflassungsvormerkung als unwichtig ansehen. Sie ist die einzige Sicherung des Käufers in den 4 bis 8 Wochen bis zur Eigentumsumschreibung.
• Baulasten nicht zusätzlich prüfen. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde - separater Check nötig.

Sonderfälle: Erbschaft und Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf von Grundstücken aus Erbschaftsmasse oder im Eigentum mehrerer Personen sind besondere Punkte zu beachten - sonst kommt es nach Notar zu Verzögerungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Erbengemeinschaft

Wenn ein Grundstück mehreren Erben gehört, müssen alle einer Verkaufsentscheidung zustimmen. Bei Uneinigkeit kann die Erbengemeinschaft eine Teilungsversteigerung herbeiführen, die Grundstück versteigert wird. Wer ein Grundstück aus Erbengemeinschaft kauft, sollte vor Notarvertrag prüfen: liegen Vollmachten aller Erben vor, ist ein Erbschein eingereicht, gibt es ein Testamentsvollstrecker. Sonst kann die Beurkundung scheitern.

Verheiratete Eigentümer

Bei Ehegatten in Zugewinngemeinschaft kann ein Ehegatte über sein Vermögen im Wesentlichen nur mit Einwilligung des anderen verfügen (Paragraph 1365 BGB). Beim Verkauf eines Grundstücks, das im Wesentlichen das Vermögen darstellt, ist daher die Zustimmung beider Ehegatten nötig. Vor Notarvertrag prüfen: sind beide Ehegatten anwesend oder mit Vollmacht vertreten?

Schenkung an Kinder

Wenn der Verkäufer das Grundstück erst kürzlich von Eltern oder Großeltern geschenkt bekommen hat, können bei Erbfall innerhalb 10 Jahre Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen, die das Grundstück betreffen. Vor dem Kauf vom Verkäufer eine schriftliche Zusicherung verlangen, dass keine derartigen Ansprüche bestehen.

Insolvenz im Hintergrund

Wenn der Verkäufer wirtschaftlich angeschlagen ist und nach Verkauf in Insolvenz fällt, kann ein Insolvenzverwalter unter bestimmten Voraussetzungen den Verkauf anfechten (Paragraphen 129 ff. InsO). Bei auffällig niedrigem Verkaufspreis ist hier besondere Vorsicht geboten.

Was nach Notarvertrag im Grundbuch passiert

Zwischen Notarvertrag und endgültiger Eigentumsumschreibung vergehen typisch 3 bis 6 Monate. In dieser Zeit passieren mehrere parallele Eintragungs-Schritte.

Schritt 1: Auflassungsvormerkung

Unmittelbar nach Notarvertrag (4 bis 8 Wochen) wird die Auflassungsvormerkung in Abteilung II eingetragen. Damit ist der Käufer rechtlich abgesichert: das Grundstück kann nicht mehr an Dritte verkauft oder neu belastet werden. Die Auflassungsvormerkung ist die wichtigste Sicherung im Übergangszeitraum.

Schritt 2: Grundschuld der Käufer-Bank

Parallel zur Auflassungsvormerkung wird die Grundschuld der finanzierenden Bank in Abteilung III eingetragen - in Höhe der Darlehenssumme plus typisch 10 bis 20 Prozent Sicherheits-Aufschlag.

Schritt 3: Lastenfreistellung

Die Verkäufer-Grundschuld wird abgelöst und gelöscht oder an die Käufer-Bank abgetreten. Diese Bewegung dauert typisch 4 bis 8 Wochen, weil die Verkäufer-Bank die Löschungsbewilligung erstellen muss.

Schritt 4: Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser Bescheinigung kann die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgen.

Schritt 5: Eigentumsumschreibung

Mit allen vorliegenden Unterlagen (Auflassung, Lastenfreistellung, Unbedenklichkeitsbescheinigung) trägt das Grundbuchamt schließlich den neuen Eigentümer in Abteilung I ein. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht, der Käufer ist nun rechtlicher Eigentümer.

Elektronisches Grundbuch

Seit 2010 sind die Grundbücher in Deutschland überwiegend elektronisch geführt. Die Papierform ist die Ausnahme geworden. Drei Aspekte sind für Bauherren relevant.

Online-Auskunft

Berechtigte (vor allem Notare und Behörden) können online auf das Grundbuch zugreifen. Privatpersonen haben in den meisten Bundesländern keinen direkten Online-Zugang, müssen über Notar oder Amtsgericht gehen.

Schnellere Eintragungen

Das elektronische Grundbuch hat die Bearbeitungszeiten teilweise verkürzt. Auflassungsvormerkungen werden oft innerhalb von 1 bis 2 Wochen eingetragen. Ende des Übergangsverfahrens und vollständige Eigentumsumschreibung dauert weiterhin 3 bis 6 Monate, weil viele weitere Schritte (Steuerklärung, Lastenfreistellung) parallel laufen müssen.

Datenschutz

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Nur Berechtigte mit nachgewiesenem rechtlichem Interesse erhalten Auskunft. Die Eintragungen sind nicht im Internet recherchierbar - das schützt die Privatsphäre der Eigentümer.

Löschung von Eintragungen

Über die Lebensdauer eines Grundstücks werden viele Eintragungen wieder gelöscht. Drei häufige Fälle.

Löschung der Käufer-Grundschuld nach Tilgung

Nach vollständiger Tilgung der Baufinanzierung kann der Eigentümer die Grundschuld löschen lassen. Dafür braucht es eine Löschungsbewilligung der Bank und einen Antrag beim Grundbuchamt. Manche lassen die Grundschuld stehen, weil sie für künftige Finanzierungen nutzbar bleibt.

Löschung von Wegerechten

Wenn ein Wegerecht nicht mehr benötigt wird (Hinterliegergrundstück hat anderen Zugang), kann es einvernehmlich gelöscht werden. Voraussetzung: notarielle Bewilligung des Begünstigten.

Löschung von Wohnrechten

Lebenslange Wohnrechte enden mit dem Tod des Berechtigten. Die Löschung erfolgt auf Antrag mit Vorlage der Sterbeurkunde - kostengünstig und schnell.

Was das eigene Grundbuch über die Lebenszeit bringt

Wer ein Grundstück besitzt, kann sein Grundbuchblatt jederzeit einsehen und sollte es bei wichtigen Lebensereignissen prüfen.

Bei Heirat oder Trennung

Ehegüterstand prüfen, gegebenenfalls Anpassung vornehmen. Bei Trennung im Grundbuch eingetragene Veränderungen rechtzeitig dokumentieren.

Bei Erbschaftsplanung

Rechtzeitige Schenkung an Kinder unter Familienfreibeträgen kann steuerlich erheblich Vorteile bringen. Im Grundbuch erfolgt entsprechend Eigentümeränderung mit gegebenenfalls Wohnrecht-Eintragung für die Schenkenden.

Bei Anschlussfinanzierung

Bei Wechsel der finanzierenden Bank wird oft die Grundschuld an die neue Bank abgetreten - günstiger als Neueintragung. Vor der Anschlussfinanzierung mit Notar abklären.

Rangverhältnisse im Grundbuch

Wenn mehrere Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, ist die Rangfolge entscheidend. Vor allem bei Hypotheken und Grundschulden im Versteigerungsfall.

Rang 1 vs. Rang 2

Bei Versteigerung werden erstrangige Gläubiger zuerst befriedigt. Banken legen daher Wert auf erstrangige Eintragung ihrer Grundschuld - andernfalls Zinsaufschläge.

Rangrücktritt

Manchmal lässt ein bestehender Gläubiger seine Rangstelle für einen neuen Gläubiger zurücktreten. Notarielle Erklärung nötig, im Grundbuch zu vermerken.

Vorrangs-Vereinbarung

Im Vorhinein können Eigentümer und Gläubiger eine Rangvereinbarung treffen. Häufig bei komplexen Finanzierungen mit mehreren Sicherungsmitteln.

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