Was bedeutet GFZ beim Hausbau?
Die GFZ (§ 20 BauNVO) begrenzt das Maß der baulichen Nutzung in der Vertikalen. Während die GRZ die Grundfläche des Gebäudes beschränkt, begrenzt die GFZ die Summe aller übereinanderliegenden Geschossflächen.
Berechnung: GFZ = Summe aller Geschossflächen / Grundstücksfläche. Typische Werte in Wohngebieten: 0,4-0,8 für Einfamilienhausgebiete (WA), 1,0-2,5 für Mischgebiete und Geschosswohnungsbau. In der Geschossfläche werden alle Vollgeschosse gerechnet. Dachgeschosse zählen je nach Drempelhöhe ganz oder teilweise mit.
GFZ und GRZ zusammen bestimmen die maximale Gebäudehöhe (indirekt): Bei GRZ 0,3 und GFZ 0,8 auf 600 m² erlaubt: Grundfläche 180 m², Geschossfläche 480 m² → maximal 2,7 Vollgeschosse (480 / 180 = 2,67).
Warum ist die GFZ wichtig für Bauherren?
Wer ein zweistöckiges Haus plus ausgebautes Dachgeschoss plant, muss die GFZ prüfen. Wer die GFZ ausschöpfen will, braucht die richtige Kombination aus Grundriss-Kompaktheit und Geschossanzahl. Für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche auf 2 Etagen: Geschossfläche ca. 160 m² nötig (inkl. Außenwände). Bei GFZ 0,4 und 500 m² Grundstück: max. 200 m² Geschossfläche → passt.
Beispiel
Grundstück 500 m², B-Plan GRZ 0,3, GFZ 0,6: Zulässige Grundfläche 150 m², zulässige Geschossfläche 300 m². Geplantes EFH mit 120 m² EG + 100 m² OG + 80 m² DG (angerechnet) = 300 m² Geschossfläche → exakt ausgeschöpft. Nochmal 20 m² mehr im DG: GFZ-Überschreitung - Befreiungsantrag oder Planänderung nötig.
Verwandte Begriffe
- GRZ - Schwesterkennzahl für die horizontale Bebauung
- Bebauungsplan - enthält GFZ und GRZ als Festsetzungen
- GFZ ausführlich - Berechnungsbeispiele und BauNVO-Grundlagen
- GRZ ausführlich - Berechnung mit Nebenanlagen